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北京房产纠纷律师:拆迁补偿协议有效性怎么认

来源:  作者:  时间:2017-05-07 15:52


  摘要:拆迁补偿协议有效性怎么认定?拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的拆迁补偿协议受法律保护,无效的拆迁补偿协议无法受到法律的保护。

  一、根据我国《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

  1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

  2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

  3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

  4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。

  拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议,主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。

  其中,拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定,主要有以下八种情况:

  (1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

  (2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

  拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。

  (3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆

  (4)拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

  (5)拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

  (6)拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。

  (7)拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。

  (8)拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

  5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

  依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。

  欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面:

  (1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

  (2)拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。


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