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二手房买卖的买受人要求出卖人承担逾期交房损失

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2018-08-16 16:45


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  冯某诉称:2012年11月16日,我与常某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议,约定常某将北京市朝阳区502号出售给我,常某应于合同签订之日起90日内配合办理房屋过户手续,并于2012年12月17日交付房屋。我依约支付了购房款,但是常某拒不办理过户手续,亦不交付房屋。现我起诉,要求常某配合办理上述房屋过户手续,立即交付上述房屋,并支付逾期交房违约金82500元,支付逾期交房损失(自2013年2月1日起至实际交付之日止,按照每月5500元计算),支付逾期过户违约金(自2013年3月27日至实际过户之日,按照每日2750元计算)。

  二、被告辩称

  常某辩称:我同意过户并交付房屋,但是尚未过户和交房的原因并不在我。合同未能履行的过错在冯某,所以我不同意支付违约金。

  三、审理查明

  2012年11月16日,常某、冯某双方签订房屋买卖合同,约定朝阳区502房屋;成交价格560万元;出卖人逾期交房在30日之内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;逾期交房超过30日后,买受人退房的,出卖人应按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;自本合同签订之日起90日内,申请办理房屋权属转移登记手续;

  补充协议约定,此房交易首付款需在2012年11月21日前给付,部分余款382万元需在2012年12月15日前给付;甲方收到550万元后,配合乙方完成房屋过户手续;双方交房日期为2012年12月17日,乙方最后的余款10万元给付给甲方;若甲乙双方有一方违约,则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金;如本协议中有关条款和买卖合同相抵触,以本协议为准。

  审理中,冯某提交了2012年11月26日165万元、2012年12月17日200万元、2012年12月17日60万元、2013年1月10日122万元的网银汇款回单。常某确认已经收到购房款550万元。

  冯某称自己在签订合同时没有购房资格,并称于2013年3月12日要求常某将涉案房屋先行过户至具有购房资格的朋友王某名下。

  冯某称逾期交房租金损失,房屋租赁合同记载每月租金5500元,租期自2013年2月1日至2014年1月31日。冯某称其要求常某于2012年3月27日完成过户手续,故其自2012年3月27日开始计算逾期过户违约金。

  四、法院判决

  1、被告常某协助原告冯某办理北京市朝阳区502房屋所有权转移登记手续。

  2、被告向原告交付北京市朝阳区502房屋。

  3、被告向原告支付逾期交房违约金13750元。

  4、被告向原告支付逾期过户违约金(自2013年4月2日计算至房屋实际过户之日,每日2750元)。

  5、被告向原告支付逾期交房损失(自2013年2月1日计算至房屋实际交付之日,每月五千五百元)。

  五、靳双权律师点评

  常某与冯某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议,系双方当事人真实意思表示,合法有效。冯某要求常某协助办理过户手续并交付房屋,常某亦予同意,应予支持。

  案情分析:冯某在签订合同时确实没有购房资格,但是购房资格取得与否仅影响过户手续,而不影响交付房屋;双方约定的交付房屋时间为2012年12月17日,但是冯某应于此前履行付款义务迟至2013年1月10日方才履行完毕,故认定常某应自2013年1月11日起就迟延交房承担违约责任。

  民事诉讼以当事人的诉讼请求为基础,双方在合同中就迟延交房约定了违约金,但是冯某在诉讼请求中自2012年12月17日起仅计算至2013年1月15日,故仅能支持其2013年1月11日以后的部分,即13750元。

  冯某主张自2013年2月1日起的逾期交房损失,且其主张标准不高于合同约定的违约金标准,应予以支持。

  本案证据显示,冯某具有购房资格的时间为2013年3月28日,故双方在此前实际无法完成过户手续;双方所签合同并未约定冯某可以要求常某将房屋过户至他人名下,故常某可以拒绝冯某关于将房屋过户至王某名下的要求。



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