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经济适用房未继承分割处理的情况下,被告的居住行为是否构成对原告权利的侵害?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:09


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2014年6月26日至2017年8月18日期间的房屋占有使用费378000元(10000元/月×37个月零24天);2.判令被告支付占用期间物业费8123.22元(214.9元/月×37个月零24天),能耗费3443.58元(91.1元/月×37个月零24天),车位管理费1890元(50元/月×37个月零24天);3.判令被告支付占用期间水费644.9元,电费5732.58元,燃气费2266.92元;4.判令被告支付原告垫付的换锁费600元,钢琴维修费600元,垃圾清洁费3635元;5.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由:原告与被告原系收扶养关系,经(2017)浙0105民初3147号判决已经依法解除。位于杭州市西湖区房屋(以下简称紫荆欣苑房屋)系原告名下合法财产,于2013年4月25日领取房屋所有权证,登记所有权人为原告与丈夫陈文虎。2014年6月26日,被告以有高于一切的公证遗嘱,长期占有该房屋,直至(2016)浙0106民初11977号判决生效后,被告仍然拒不腾退,后经法院强制腾退,法院于2017年8月18日将房屋钥匙交与原告,侵占得以结束。被告非法占有房屋,侵犯了原告的物权,被告应当按照同等地段、同等面积的房屋租赁费向原告支付房屋占有使用费。

被告辩称:1、现有证据证明紫荆欣苑房屋所有权人是陈杨斌而非原告杨吉秀,被告对原告杨吉秀主张对该房屋有物权有异议。2、被告2017年前享有紫荆欣苑房屋的合法继承权,不存在侵占原告房产的行为。紫荆欣苑房屋2017年前原户主为被告养父陈文虎,养父于2014年5月去世。6月底,被告到该房屋找原告协商父亲遗产问题,但原告拒绝协商,一直不理被告,被告一直在该房屋内等待解决问题,而且被告只是居住在客厅,其他4间房间原告都锁住。原告期间多次到法院起诉被告,法院判决说明在遗产未作析产情况下,被告居住在紫荆欣苑房屋不存在对原告侵害,驳回原告腾退房屋以及支付使用费等诉求。(2015)杭西民初字第4401号民事判决判令原告于生效后一月内支付被告150万元房屋折价款,但原告拒不履行,被告无奈申请强制执行,一直到2017年10月才付清,造成被告损失很大。3、被告只是暂住紫荆欣苑房屋客厅,是为解决父亲遗产问题,紫荆欣苑房屋只是一部分,其他很多遗产要解决,从未不让原告居住。但是原告为了强占父亲留下的全部遗产,拒绝协商,躲在父亲购买的滨海房产中不出现,被告也无奈。4、原告要求的所谓房租费是无理的,被告从未问原告租借过房屋,被告暂住父亲遗产房屋中,是基于继承权。所谓物业费等与业主有关,与被告无关。换锁费、钢琴维修费及垃圾费更是无理,被告只承担在暂住期间的合理水电费,但被告也支付过一次电费以及600多元水费,其他与被告无关。综上,请求法院驳回原告无理诉求。

原告提供了下列证据材料:

1.(2016)浙0106民初11977号民事判决书1份、紫荆欣苑管理处出具的证明1份、结案证明1份、房屋出租价格网页截图1页,用于证明被告占用紫荆欣苑房屋起止时间为2014年6月26日至2017年8月18日以及紫荆欣苑同类房屋每月占用费用10000元;

2.紫荆欣苑16-201室业主收费明细表1份、用户账务清单2页、收据2张、电量电费清单1份,用于证明被告应支付原告占用期间的物业费214.9元、能耗费91.1元、车位管理费50元、煤气费2266.92元及水费644.9元、电费5732.58元;

3.调解委员会出具的证明1份,用于证明原告曾经试图跟被告调解,但是被告不同意调解,原告无奈只好起诉至法院;

4.换锁收款收据1份、钢琴维修费发票1份、钢琴保修服务单1份、保洁服务协议1份、发票1份,用于证明原告重新搬进紫荆欣苑房屋支付换锁费600元、钢琴维修费600元、垃圾清洁费3635元。

原告提供的证据,经质证,被告对证据1中房屋出租价格网页截图有异议,其他证据真实性无异议,但对原告说被告侵占房屋的证明对象有异议;对证据2真实性均无异议,被告居住期间的燃气费、电费被告同意负担,水费被告有过支付,2014年6月电费被告已经现金交纳,2014年7月起因原告通过银行代扣,故而未交纳。其他费用与被告无关;对证据3形式真实性无异议,但与被告提交的证明内容有冲突,应以被告提交的为准;对证据4有异议,被告已经把钥匙交与法院,原告要怎么做是原告自己的事情;被告没有使用钢琴,钢琴的保养跟被告无关;被告居住在客厅,只有两个衣柜,不存在原告所说的垃圾需要清运的说法,而其他房间原告都是上锁的。

被告提供下列证据材料:

1.杭州市不动产登记信息查询记录2份,用于证明紫荆欣苑房屋的所有权人是陈杨斌,原告以他人物权起诉没有法律依据;

2.(2015)杭西民初字第989号民事判决书、(2015)浙杭民终字第2894号民事判决书各1份,用于证明被告享有紫荆欣苑房屋的继承权,有居住权利;

3.(2015)杭西民初字第4401号民事判决书1份,用于证明原告需支付被告房屋折价款1500000元;

4.执行案件受理通知书1份、(2017)浙0106执78号案件结案证明1份,用于证明1500000元执行款的执行情况;

5.社区出具的证明1份,用于证明事实经过;

6.水费清单2张,证明被告在居住期间支付过水费。

原告对被告提供的证据1-6的真实性均无异议。

原、被告提供的证据,本院认证如下:原告提供的证据1中房屋出租价格网页截图,不符合有效证据要件,故本院不予认定;证据4中换锁收据,开具时间是2016年12月3日,而法院于2017年8月9日将房屋钥匙交与其,故时间上显然与被告腾退行为没有关联,而且该些费用亦没有相关证据证明系被告的行为导致,故对证据4的证明力本院不予认定;其余原、被告提交的证据真实性,双方均没有异议,故本院对其真实性均予以认定。

本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据,认定下列事实:

原告杨吉秀与陈文虎系夫妻,二人未生育子女。被告陈杨建和陈杨斌自6岁起即由原告杨吉秀和陈文虎抚养长大。2007年5月,陈文虎在杭州市公证处立下公证遗嘱,将其与杨吉秀共有的朝晖路施家桥8幢1单元501室房改房中属于其份额部分指定由陈杨建继承。2011年9月19日,陈文虎和杨吉秀与浙江省省级机关事务管理局签订《浙江省省直单位专用房换购协议书》,将上述施家桥8幢1单元501室的住房与案涉紫荆欣苑房屋进行换购。2013年4月25日,陈文虎和杨吉秀领取紫荆欣苑房屋的所有权证。2014年5月14日,陈文虎因病死亡。此后原、被告因继承问题发生纠纷。2014年6月26日左右,被告陈杨建搬至紫荆欣苑房屋居住,原告则搬离该房屋。2015年3月19日,原告杨吉秀以排除妨害为由起诉至本院,认为被告陈杨建仅系陈文虎侄子,没有继承陈文虎遗产的资格,要求法院判令被告陈杨建将紫荆欣苑房屋腾退给原告,并支付2014年5月至2015年8月的房屋使用费及物业管理费、水电费、停车费、旅馆费等。本院于2015年9月14日作出(2015)杭西民初字第989号民事判决书,认为在紫荆欣苑房屋未析产的情况下,被告的居住行为不构成对原告权利的侵害,故判决驳回原告杨吉秀的诉讼请求。杨吉秀不服上诉至浙江省杭州市中级人民法院。该院于2015年12月9日作出(2015)浙杭民终字第2894号民事判决书,认为被告陈杨建持有房屋另一共有权人陈文虎的公证遗嘱,并认为其亦系案涉房屋的共有权人,杨吉秀在上述争议未能有效解决的情况下,即认定陈杨建对案涉房屋无相关权益,要求陈杨建予以搬离,依据尚不充分,判决驳回上诉,维持原判。2015年12月25日,原告杨吉秀起诉陈杨斌、陈杨建,要求继承分割位于江苏省滨海县玉龙路西侧京华苑6-404室和紫荆欣苑房屋。2016年11月9日,本院作出(2015)杭西民初字第4401号民事判决书,判决:1、紫荆欣苑房屋归杨吉秀所有;2、杨吉秀于判决生效之日起一个月内支付陈杨斌房屋折价款1587679.4元及装修款268903元,合计1856582.4元;3、杨吉秀于判决生效之日起一个月内支付陈杨建房屋折价款1500000元;4、驳回杨吉秀的其他诉讼请求。该判决于2016年12月1日生效。原告杨吉秀于2016年12月26日以物权保护为由起诉陈杨建,要求被告将紫荆欣苑房屋腾退给原告。该诉讼期间,因杨吉秀未履行(2015)杭西民初字第4401号民事判决,陈杨建于2017年1月4日申请本院强制执行,案号为(2017)浙0106执78号。2017年4月13日,原告杨吉秀为与被告陈杨建解除收养关系,起诉至杭州市拱墅区人民法院。2017年6月20日,本院就杨吉秀提起的物权保护纠纷一案作出(2016)浙0106民初11977号民事判决书,认为根据生效判决,被告仅对原告享有主张房屋折价款的债权,而无债权受偿前占有使用原告房屋的权利,遂判决被告陈杨建于判决生效之日起十日内将紫荆欣苑房屋腾退并返还给杨吉秀。该判决于2017年7月7日生效。2017年7月7日,杭州市拱墅区人民法院作出(2017)浙0105民初3147号民事判决书,判决解除原告杨吉秀与被告陈杨建之间的收养关系。因被告陈杨建未履行(2016)浙0106民初11977号判决,原告杨吉秀申请本院强制执行,案号为(2017)浙0106执78号。经本院强制执行,被告陈杨建于2017年8月8日搬离紫荆欣苑房屋。原告杨吉秀于2017年7月至9月陆续支付房屋折价款1500000元。

另查明:紫荆欣苑房屋每月物业管理费为214.9元、能耗费为91.1元、车位管理费50元。被告陈杨建居住紫荆欣苑房屋期间产生的电费通过原告杨吉秀的银行账户代扣的电费总计5544.82元,产生的天然气费用亦通过原告杨吉秀的银行账户代扣的天然气费用总计2154.12元。原告杨吉秀于2016年12月2日缴纳了2013年4月至2014年12月期间水费175.8元、2015年1月至2016年11月5日期间水费469.1元。被告陈杨建也于2016年12月6日缴纳了2014年6月6日至2014年12月31日期间水费131.4元及2015年1月1日至2016年11月5日期间水费469.1元。

又查明:原告杨吉秀在单独取得紫荆欣苑房屋所有权后,将上述房屋出卖给陈杨斌,陈杨斌于2017年4月1日取得紫荆欣苑房屋的所有权。

本院认为:根据已生效的(2015)杭西民初字第989号民事判决,法院已经驳回了原告提出的2014年5月至2015年8月的房屋占有使用费,故根据“一事不再理”原则,原告不能再次起诉。而且根据该生效判决的认定,在紫荆欣苑房屋未继承分割处理的情况下,被告的居住行为不构成对原告权利的侵害,故在原告未单独取得紫荆欣苑房屋所有权的情况下,原告均无权要求被告陈杨建支付房屋占有使用费。

(2015)杭西民初字第4401号民事判决,于2016年12月1日生效,该份判决对紫荆欣苑房屋进行继承分割处理,并将该房屋所有权判归原告所有,被告陈杨建依据该份生效判决仅对原告享有给付房屋折价款的债权,而无债权清偿前继续占有使用原告房屋的权利,故被告陈杨建应当在该判决生效后的合理期限内自行搬离上述房屋。鉴于该份判决给付房屋折价款的履行限期为一个月,故本院酌情确定该合理期限为判决生效后的一个月。被告陈杨建一直未予搬离,直至原告再次起诉至法院,法院作出腾退判决,并最终经法院强制执行后才将紫荆欣苑房屋腾退交付给原告,则被告陈杨建应当就其无权占有行为承担相应民事责任。无权占有,侵害物权,造成权利人损害,权利人可以请求损害赔偿。紫荆欣苑房屋于2017年4月1日所有权人转移给他人,则原告作为紫荆欣苑房屋的所有权人依据物权受侵害而要求被告陈杨建赔偿损失的期限仅限于2017年1月1日起至2017年3月31日止,即被告陈杨建应向原告赔偿三个月的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准,本院结合该地段的租金价格、被告陈杨建的实际使用情况,并参考原告逾期给付被告陈杨建相应房屋折价款可能产生的损失,酌情确定每月房屋占有使用费为5500元。据此,被告陈杨建应当支付原告2017年1月1日起至2017年3月31日止的房屋占有使用费16500元。

关于物业费、能耗费、车位管理费。业主是否实际居住于物业并不免除其向物业服务公司交纳物业服务费用的义务,但本案中原告不能居住于物业系被告的行为所致,被告在其占有使用期间实际使用物业,则其作为物业使用人理应承担该段时期的物业管理费用。因在2017年4月1日紫荆欣苑房屋所有权已转移给他人,故原告杨吉秀作为业主向物业服务公司交纳物业服务费用的义务仅限于房屋所有权转移之前,因此,被告陈杨建应向原告杨吉秀支付2014年7月起至2017年3月的物业费、能耗费、车位管理费共计11748元。关于原告杨吉秀主张的水费,因其主张的该段时期被告陈杨建已经向物业公司予以交纳,故原告杨吉秀再次向物业公司交纳构成重复交纳,被告陈杨建无须就此承担责任,故原告杨吉秀的水费诉请本院不予支持。关于电费和燃气费。虽然紫荆欣苑房屋所有权发生转移,但是被告陈杨建占用期间的上述费用均是通过原告杨吉秀的银行账户代扣的,故原告杨吉秀有权向被告陈杨建主张其占用期间发生的电费5544.82元和燃气费2154.12元。关于原告主张的换锁费、钢琴维修费、垃圾清洁费,因缺乏证据,故本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

一、陈杨建支付杨吉秀2017年1月1日起至2017年3月31日止的房屋占有使用费16500元、2014年7月起至2017年3月的物业费、能耗费、车位管理费11748元、电费5544.82元、燃气费2154.12元,合计35946.94元,该款项于本判决生效之日起十日内付清;

二、驳回杨吉秀的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3687元,由杨吉秀负担3338元,陈杨建负担349元。

原告杨吉秀于本判决生效之日起十五内向本院申请退费;被告陈杨建于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院。



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