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法院在认定一方当时人为行政单位且其严重违约时,如何判定?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:23


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告硚口区土地中心诉称:被告原校区位于武汉市硚口区顺道街129号,该校区土地使用权面积为73.56亩(约49040.49㎡,被告实际使用面积为40533.54㎡),为国有划拨用地。2012年4月26日,原告作为武汉市硚口区土地储备机构,与被告签订了《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》(以下简称《收储补偿协议》),由原告对被告实际使用的40533.54㎡国有土地使用权进行收储,约定原告按包干总价8亿元对被告进行补偿,该补偿包括所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿,并包括搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。《收储补偿协议》同时约定,被告有责任和义务在腾退、交付过程中做好本协议范围内所有企业(单位)、人员及职工的腾退和安置工作,不得以任何形式影响履行本协议,如出现此种情况,被告负有完全的单方排除责任。《收储补偿协议》关于搬迁腾退时间的约定为,除被告已签对外租赁协议外的全部土地、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物,被告应自本协议生效之日起90天(即2012年7月25日前)全部搬迁腾退完毕;对被告在本协议生效前已签对外租赁协议的商户,被告应依法与该类租户终止租赁协议,并在180天内(即2012年10月23日前)搬迁腾退完毕。《收储补偿协议》同时还约定了被告逾期腾退交付的违约责任,即:每迟延一日,被告应按原告已付款的万分之三向原告支付违约金;如超过30日的,则自第31日起,每日按原告已付款的万分之六向原告支付违约金。《收储补偿协议》还对付款方式及期限、争议解决方式等进行了明确约定。《收储补偿协议》签订后,原告按《收储补偿协议》约定的进度履行了补偿款支付义务。被告却未在《收储补偿协议》约定的期限内履行完毕搬迁腾退义务,逾期搬迁腾退、交付达295日之久。而在《收储补偿协议》签订前,原告委托的评估机构评估被告房地产征收补偿价格仅为699345181元,为促使被告能够早日完成搬迁腾退工作,原告将补偿款金额大幅提高到了8亿元,被告逾期搬迁腾退、交付土地,造成了原告已付巨额资金长期被占用,给原告造成巨大经济损失,并导致在武汉市土地部门出让储备土地后,原告无法及时向竞得人交付土地,给原告工作造成了极大困难,严重影响了政府信誉。原告认为,被告未在约定的期限内履行完毕搬迁腾退义务,违反了《收储补偿协议》的约定,应当承担违约责任。根据《收储补偿协议》约定的违约金计算方式,对被告逾期搬迁腾退的期限在30日内的,每逾期一日应当按原告已付款的万分之三向原告支付违约金,对被告逾期搬迁腾退的期限超过30日的,每逾期一日应当按原告已付款的万分之六向原告支付违约金,根据前述违约金标准的约定,被告应向原告支付逾期搬迁腾退土地的违约金90321240元。为维护自身合法权益,原告请求法院判令:1、被告向原告支付逾期搬迁腾退土地的违约金90321240元;2、本案诉讼费用由被告承担。

被告武汉**大学辩称:1、被告名称已于2013年5月进行了更名,因此被告是适格的当事人。2、原告在诉状中所诉称的原告将补偿金额大幅度提高是为促使被告早日完成腾退工作与事实不符,原、被告双方所谈的补偿款就是8亿元,所谓的6.9亿元的评估是原告自己根据8亿元所做的评估。3、原告的起诉已超过法定的诉讼时效,应丧失胜诉权,如果原告认为被告违约的时间从2012年10月23日起就构成违约,那么原告应在此后的2年内提起诉讼,即2014年10月22日前向人民法院提起诉讼,不管原告是2015年8月13日提起的诉讼,还是我们查的是2015年9月6日提起的诉讼,其都超过了法定的诉讼时效,丧失了胜诉权。4、被告并不存在违约行为,不应当向原告承担所谓的违约责任,理由为:一是根据原、被告双方所约定的补偿协议第11条的约定,如果在搬迁腾退过程中造成时间延迟,但只要甲乙方共同工作主张权利的不视为乙方违约,即腾退时间超过合同约定的时间并不就是被告违约了。二是原、被告双方所签订的合同里面并没有对原告向被告什么时候交付房屋、土地进行约定,从未对交付时间进行约定,只对腾退时间进行了约定,因此被告就可以在任何时间进行交付。根据双方协议第19条的规定,本案中原、被告并没有对交付时间作出任何约定,所以交付时间在2013年并没有违反合同的约定。综上,原告起诉被告违约是没有任何事实和法律依据的,请求驳回原告的全部诉讼请求。

原告硚口区土地中心在举证期限内向本院提交了以下证据:

1、《收储补偿协议》。证明:《收储补偿协议》系原被告双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,属合法有效,对双方均具有约束力。

2、评估报告(国新评字(2011)咨字CQQY009-5号)。证明:经房屋征收部门委托评估机构评估,被告房地产征收补偿价格为699,345,181元,为了加快搬迁速度,原告实际给予被告的补偿价款高于评估价格。

3、《武汉工业学院国有土地使用权收储及搬迁补偿资金监控管理协议书》。证明:原被告约定将8亿元补偿款支付至原告在兴业银行汉正支行开立的监控账户。

4、银行业务回单。证明:原告按照《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》及《武汉工业学院国有土地使用权收储及搬迁补偿资金监控管理协议书》的约定履行支付义务。

5、转账支票存根。证明:原告按补偿协议书的约定履行了第一期补偿款的支付义务。

6、转账支票存根。证明:原告按补偿协议书的约定履行了第二期补偿款的支付义务。

7、委托函(2份)、转账支票存根。证明:原告向被告支付补偿款4080万元。

8、完全解除收储及搬迁补偿资金监控通知书、转账支票存根。证明:后续补偿款在解除监控后即视为完成了支付手续。

9、部分解除收储及搬迁补偿资金监控通知书(3份)。证明:原告向被告支付补偿款1.05亿元。

10、部分解除收储及搬迁补偿资金监控通知书(2份)。证明:原告向被告支付补偿款2.642亿元。

11、房屋移交清单4份。证明:被告对自用房屋逾期搬迁腾退达236日,对出租房屋逾期搬迁腾退达296日,应按协议约定承担违约金。

被告武汉**大学在举证期限内向本院提交了以下证据:

1、湖北省人民政府《省人民政府关于武汉工业学院更名为武汉**大学的通知》(鄂政函(2013)58号,2013.05.15)。证明:武汉工业学院自2015年5月15日起更名为武汉**大学。

2、案件查询信息。证明:硚口区土地中心的起诉已超过法定的诉讼时效,应丧失胜诉权。

3、《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》(2012.04.26)。证明:1、原、被告双方虽在协议中约定了在协议生效后的180天内将已出租房屋搬迁腾退完毕,但因被告的部分房屋在协议签订前存在租赁关系,180天内很有可能不能如期搬迁腾退,对此双方在签订协议时均是明知且有预期的;2、只要被告与甲方共同工作、主张权利,即使房屋搬迁腾退延误,也不视为被告违约。

4、武汉工业学院顺道校区土地、房屋及附属物等移交手续(2012.08.17)。证明:被告已根据原被告双方签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》的约定,按期搬迁腾退了未出租房屋,被告没有违约的情形。

5、关于限期腾退房屋的通知函、致各位租赁商户的一封信(2012.05.06)。

6、《关于限期腾退房屋的通知函》及《公开信》发送明细表、省内特快专递详情单及投递查询单。

7、湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司(以下简称艳阳天公司)(2012.05.16)、武汉鑫洪达吉经贸有限公司(以下简称鑫洪达吉公司)(2012.05.18)、武汉市星光酒店管理有限公司(2012.07.17)、武汉市里咖啡时尚餐厅(以下简称里咖啡)(2012.08.23)给被告的复函。

8、备忘录(2012.09.03)。

9、武汉工业学院党委常委会记录及会议通知。

10、武汉工业学院顺道街校区、武汉顺道街爱家装饰材料中心市场《水电报停资料移交清单》(2013.5.30)、武汉工业学院《关于申请报停顺道街校区供电的报告》(2012.12.24)、《关于申请报停顺道街校区供水的报告》(2012.12.31)、武汉顺道街爱家装饰材料中心市场《关于申请停止供水的报告》及《关于申请停止供电的报告》(2014.04.16)。

11、硚口区人民政府六角亭街办事处《关于给予部分商户搬迁腾退奖励的函》(2013.5.30)。

12、奖励支付凭证。

13、备忘录(2013.03.28)。

14、备忘录(2012.03.30)。

15、备忘录(2013.5.14)。

16、备忘录(2013.04.13)及工业学院片房屋扩建平面图、武汉艳阳天旺角京汉店设备设施盘点确认清单(2013.04.17)。

17、备忘录(2013.04.12)及工业学院片房屋扩建平面图、鑫洪达吉公司设备设施确认清单(2013.04.18)。

18、武汉市房地产权证附图、里咖啡时尚餐厅设备设施确认清单(2013.05.17)。

19、硚口区六角亭街旧城改造项目指挥部(以下简称六角亭指挥部)工作联系函(2013.04.15)、武汉工业学院关于贵部《工作联系函》的复函(2013.04.16)。

20、六角亭指挥部致艳阳天公司、鑫洪达吉公司的《承诺函》(2013.04.18)、硚口区六角亭街旧城改造项目指挥部办公室致区土地储备事务中心《关于继续对武汉工业学院柒仟万元土地收储补偿款进行监管的函》(2013.04.19)。

21、六角亭指挥部《关于支付湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司、武汉鑫洪达吉经贸有限公司搬迁腾退资金的函》(2013.04.15)、武汉工业学院《关于﹤关于支付湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司、武汉鑫洪达吉经贸有限公司搬迁腾退资金的函﹥的复函》(2013.04.16)、转帐支票存根及收据各两张(2013.04.26)。

22、六角亭指挥部《关于向武汉**大学借款用于搬迁腾退的函》(2013.05.21)、转帐支票存根(2013.05.16)。

证据5-22证明:原被告签订《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》后,原告根据该协议书第十一条的约定积极履行自己的义务,尽管被告对已出租的房屋搬迁腾退有延误,但根据合同的约定,被告并不构成违约。

23、六角亭指挥部《关于武汉工业学院顺道街校区收储款付款方式的说明》(2012.05.17)、《关于工业学院顺道街校区征收补偿收入纳税的函》(2012.05.25)、《部分解除收储及搬迁补偿资金监控通知书》两份(2012.06.04、2012.06.19)、2012年6月1日、6月6日税收通用缴款书各三张,兴业银行进帐单(2012.06.19)。证明:截止于2013年8月15日,原告只向被告支付了4.2亿的补偿款,其中2012年6月4日1.6亿元、2012年6月19日1.6亿元、2013年3月4日1亿元4080万元的税款由原告从被告土地收储补偿金中向硚口区金库缴纳。

被告武汉**大学庭后补充提交了证据:1、民事判决书、仲裁裁决书、民事裁定书等法律文书,证明武汉**大学因房屋搬迁腾退与艳阳天公司、鑫洪达吉公司、里咖啡发生了诉讼和争议。2、与各商户的租赁合同,证明顺道校区土地、房屋及附属物的移交清单里包含了所有校内房屋、土地及附属物。

经庭审质证,被告武汉**大学对原告硚口区土地中心的所有证据真实性无异议,对证据1、2、7、8、9、11证明目的有异议,认为证据1摘录的内容不全面。证据2是原告为了加快搬迁速度多支付钱,实际是原告为了8个亿做的评估报告。证据7根据双方约定被告交纳的税款最后不得超过3200万元,如果超过应由原告补足,4080万元里面有880万元本身不应由被告承担,这与原告的证明目的相反。证据8里面的4.392亿元是由原告账户转至被告账户,但被告这个账户是处于三方监管状态,被告并不能自由支配账户内的钱,且这些钱产生的孳息仍由原告享有。证据9中有500万元并不是向被告支付。证据11逾期天数236天是错误的。原告硚口区土地中心对被告武汉**大学的证据1-4真实性无异议,对证据2证明目的有异议,认为就本案诉讼费的缴费时间是2015年8月13日,并有缴费票据为证。对证据3认为双方已协议约定的搬迁腾退时间对双方均有约束力,协议已明确约定了违约责任。证据4中被告所列的房屋仅为未出租房屋中的部分房屋。对证据5、6是被告给第三方的,真实性我方不发表意见,如果该通知函属实,被告也没有采取积极有效的措施促使商户在收储协议约定时间内搬迁完毕。证据7中有原件的真实性无异议,无原件的真实性不发表意见,证明目的有异议,正是被告违反了协议约定的安置义务才导致4家单位发生争议,被告应就此承担违约责任。对证据9真实性无异议,证明目的有异议。按照协议约定,被告有义务安置和搬迁。对证据10真实性无异议,证明目的有异议,被告向原告交付土地资产时必须要做到水、电、燃气等报停,将资料交给原告不能作为其逃避责任的理由。对证据11真实性无异议,证明目的有异议,这不能作为被告逃避违约责任的理由。对证据12真实性不发表意见,对证明目的有异议,依法腾退和安置是被告的义务,不能作为被告逃避违约责任的理由。对证据13-15真实性无异议,证明目的有异议,从备忘录的时间来看,这个时间已经远远超过合同约定的搬迁腾退时间,从内容来看,正是因为被告没有依约依规进行导致搬迁迟延。对证据16-18中的备忘录、清单真实性无异议,其他的需要核实。对证明目的有异议,被告是在2013年4、5月才与租户确定面积、清点设备等腾退工作,不能作为被告逃避违约责任的理由。对证据19的真实性无异议,对证明目的有异议,从函件内容看,租户并不反对腾退。对证据20的真实性无异议。对证据21的真实性无异议,对证明目的有异议,正因为被告对有些商户腾退安置过程中没有履行安置补偿义务才导致搬迁迟延。对证据22真实性无异议,证明目的有异议,这属于借款,是另外的法律关系。对证据23中的说明、函件没有原件,对解除通知、银行进账单真实性无异议,对证明目的有异议,依法纳税是被告的义务,原告是根据被告的委托代缴税款,这个税款应计入补偿款。对武汉**大学补充证据的真实性均无异议。本院对各方无异议的证据的真实性予以确认,作为本案认定事实的依据。

经审理查明:2012年4月26日,硚口区土地中心与武汉工业学院签订《收储补偿协议》,约定:硚口区土地中心为甲方,武汉工业学院为乙方。经武汉市土地行政主管部门批准,乙方同意甲方收储位于硚口区顺道街129号的国有土地使用权。该土地性质为国有,现状用途为教育用地,《国有土地使用证》证号为武房地籍硚字第03-00270号。原土地面积为73.56亩,约49040.49平方米。上列证书项下宗地的国有土地使用权中的40533.54平方米(约合60.8亩),为本协议项下被收储国有土地使用权;上列证书项下宗地的国有土地使用权中的家属院面积2930.45平方米(约合4.40亩),在政府与职工宿舍楼所有住户协商完毕后,再参照相关政策和依据处理。实际面积以武汉市土地行政主管部门确认的证载面积为准。在评估机构估价评估的基础上,经双方协商,且由甲方报请有关部门批准,甲方采用包干总价的形式对乙方进行补偿,其包干总价为8亿元。该款主要由两部分组成:1、对本协议所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿;2、对乙方的其他补偿:包括搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。乙方应得补偿总价款扣除因收储应缴纳税费后实得金额不少于76800万元。如乙方实际缴纳税费超过3200万元,则超出部分由甲方报请上级部门通过其他合法形式对乙方另行补偿。自本协议生效之日起15个工作日内,甲方将合同总价款8亿元存入其在兴业银行汉正支行开立的账户上。甲乙双方与兴业银行汉正支行签订三方资金监管协议,对上述账户中的资金8亿元进行监管,确保甲方按本协议的约定按期足额向乙方支付补偿款。1、自本协议生效之日起20个工作日内,甲方向乙方支付本协议包干总价款的20%计1.6亿元;2、自乙方向甲方交付完毕本协议约定的全部资料之日起15个工作日内,甲方向乙方支付本协议包干总价款的20%计1.6亿元;3、自本协议约定的土地范围内全部搬迁并腾空、人员撤离完毕后,在双方签署《土地资产移交确认书》之日起15个工作日内,甲方向乙方支付本协议包干总价款的40%计3.2亿元;4、待本协议约定的国有土地使用权变更(注销)登记和房屋所有权注销登记手续办理完毕之日起5个工作日内,甲方向乙方支付本协议包干总价款的20%计1.6亿元。乙方有责任和义务在腾退、交付过程中依法、依规做好本协议范围内所有企业(单位)、人员及职工的腾退和安置工作,不得以任何形式影响履行本协议。甲方有责任和义务按本协议约定,按期足额向乙方支付收储补偿费。甲方有责任和义务协助、配合乙方做好收储地块内的搬迁腾退工作。对本协议范围的搬迁腾退,双方一致商定:1、除乙方原已签对外租赁协议外的全部土地、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物,乙方应自本协议生效之日起90天内全部搬迁腾退完毕;2、对乙方在本协议生效前已签对外租赁协议的商户,乙方应依法与该类租户终止租赁协议,并在180天内搬迁腾退完毕。如产生争议和诉讼的,由甲方协助、配合乙方予以处理;如处理该类事物造成搬迁腾退时间延误,且乙方与甲方共同工作、主张权利的,不视为乙方违约。以上搬迁腾退全部完成后,乙方即会同甲方共同签署《土地资产移交确认书》。该《土地资产移交确认书》签署后,即视为本协议约定的土地和资产的实际移交已全部完成。如乙方违反本协议约定,造成腾退与交付迟延的每迟延一日,乙方应按甲方已付款的万分之三向甲方支付违约金;如超过30日的,则自第31日起,每日按甲方已付款的万分之六向甲方支付违约金。

上述协议签订后,硚口区土地中心按照约定于2012年5月7日将8亿元补偿款支付至监控账户,并分别:于2012年6月4日、2012年6月19日向武汉工业学院支付两期补偿款共计3.2亿元,于2012年6月19日代武汉工业学院缴纳税款4080万元,2012年11月21日将剩余补偿款4.392亿元由硚口区土地中心监控账户转至武汉工业学院监控账户继续监控,2013年3月13日解除对剩余补偿款中的1亿元的监控,2013年5月3日解除对200万元的监控,2013年5月24日解除对300万元补偿款的监控,2013年10月3日解除对1.35亿元的监控,2015年9月17日解除对1.292亿元的监控。2012年8月17日,武汉工业学院将校区内未对外出租部分的土地、房屋及附属物一并向硚口区土地中心进行了移交,对外出租部分的土地及房屋等经过分批移交。武汉工业学院分别于2013年1月8日、2013年3月18日、2013年5月30日、2013年7月19日向硚口区土地中心移交了已签对外租赁协议的商户部分的房屋。截至2013年8月15日,武汉工业学院已将所有涉案土地和资产全部交付完毕。庭审中,双方均认可涉案土地和资产是向六角亭指挥部交付的,硚口区土地中心认可六角亭指挥部代表其就涉案土地收储办理具体事宜。2013年1月8日的《武汉工业学院顺道校区临街商铺移交清单》、2013年3月18日、2013年5月30日、2013年7月19日的《武汉工业学院顺道校区房屋移交清单》上的接收单位处虽注明为硚口区土地中心,但盖章均为六角亭指挥部。

另查明,武汉工业学院为了履行《收储协议》,于2012年5月6日向各承租户发出通知函及公开信,告知各商户租赁合同到期或终止,要求各商户在接函后三个月内腾退房屋。商户中的艳阳天公司、鑫洪达吉公司、里咖啡因房屋腾退问题与武汉工业学院发生了诉讼和争议。2013年3月28日,六角亭指挥部、武汉工业学院与艳阳天公司就房屋腾退、拆除事宜进行了协商并签订备忘录。2013年3月30日,六角亭指挥部、武汉工业学院与鑫洪达吉公司就房屋腾退、拆除事宜进行了协商并签订备忘录。2013年5月14日,六角亭指挥部、武汉工业学院与里咖啡就房屋腾退、拆除事宜进行了协商并签订备忘录。2013年4月15日,六角亭指挥部向武汉工业学院发出《工作联系函》,载明:经过贵我双方的共同努力,工业学院片项目涉及贵院的房屋搬迁腾退工作已接近尾声,但目前艳阳天公司、鑫洪达吉公司承租的房屋贵院仍未移交。根据贵我双方签订的《收储协议》的约定,贵院不仅负有房屋腾退的义务,且应于2012年10月26日前将房屋搬迁腾退完毕并移交我部,故贵院的房屋搬迁腾退进程已严重滞后。我部与两公司反复协商,两公司均表示支持政府工作,但两公司担心其与贵院的诉讼或仲裁完毕后,贵院不能履行生效文书确定的给付义务。为了推进以上两家企业房屋搬迁腾退工作,根据2013年3月28日、3月30日贵我及两公司签订的《备忘录》的要求,经我部与两公司商定,自贵院向我部完全移交且签订《土地资产移交确认书》之日起,经与贵院商定,我部即对应当支付给贵院土地收储补偿金的7000万元予以监管,监管期限两年。2013年4月18日,六角亭指挥部分别向艳阳天公司、鑫洪达吉公司出具《承诺书》,承诺对应当支付给武汉工业学院的土地收储补偿款中的7000万元予以监管两年。

还查明,2013年5月15日,武汉工业学院更名为武汉**大学。硚口区土地中心于2015年8月13日向本院提起诉讼并于2015年8月18日缴纳诉讼费。

根据原被告的诉辩意见及证据,本案当事人争议的焦点问题为:1、原告硚口区土地中心的起诉是否超过诉讼时效?2、被告武汉**大学是否构成违约?

一、关于原告硚口区土地中心的起诉是否超过诉讼时效的问题。

《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”《民法通则》第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”虽然硚口区土地中心认为武汉**大学从2012年10月23日起构成违约,但六角亭指挥部代表硚口区土地中心就涉案土地收储办理具体事宜,从原被告双方的证据显示,六角亭指挥部就涉案土地收储事宜一直与武汉**大学之间有往来函件直至2013年8月15日涉案土地及资产交付完毕,这期间诉讼时效中断,诉讼时效应重新计算。2015年8月13日,硚口区土地中心向本院提起了诉讼,并未超过诉讼时效。本院对武汉**大学辩称诉讼时效已超过的这项理由不予支持。

二、关于被告武汉**大学是否构成违约的问题。

首先,关于武汉**大学除原已签对外租赁协议外的全部土地、地上地下建筑物、附着物及定着物即学校自用房屋的腾退是否违约的问题。武汉**大学于2012年8月17日才对硚口区土地中心移交了自用房屋,按照《收储补偿协议》的约定,该部分土地、房屋及附着物应自协议生效之日起90天内即2012年7月26日前全部搬迁腾退完毕。武汉**大学辩称《收储补偿协议》仅约定了搬迁腾退时间,并未约定交付时间,故不能认定交付时间即为腾退时间。本院认为,武汉**大学未能举证证明其是按照合同约定期限搬迁腾退完毕,搬迁腾退完毕才会履行交付,武汉**大学移交土地、房屋及附属物的行为应视为搬迁腾退完毕的行为,本院对土地、房屋及附属物的交付时间作为搬迁腾退完毕时间予以确认,对武汉**大学认为不能以交付时间作为腾退时间的抗辩理由不予认可。故,武汉**大学腾退校区自用房屋的时间超过了《收储补偿协议》约定的期限,构成违约。

其次,关于对武汉**大学在《收储补偿协议》生效前已签对外租赁协议的商户搬迁腾退是否违约的问题。已签对外租赁协议的商户部分的房屋,武汉**大学最早于2013年1月8日才移交,已超过《收储补偿协议》中180天的约定。《收储补偿协议》中虽约定商户应在180天内搬迁腾退完毕,但还约定如产生争议和诉讼的,由硚口区土地中心协助、配合武汉**大学予以处理,如处理该类事物造成搬迁腾退时间延误,且武汉**大学与硚口区土地中心共同工作、主张权利的,不视为武汉**大学违约。武汉**大学于2013年5月30日、2013年7月19日才移交艳阳天公司、鑫洪达吉公司的租用房屋系因为与艳阳天公司、鑫洪达吉公司之间因腾退发生诉讼和仲裁纠纷,也因处理此纠纷造成了搬迁腾退时间延误。六角亭指挥部向武汉**大学出具的《工作联系函》及向艳阳天公司、鑫洪达吉公司出具的《承诺书》均可以看出六角亭指挥部代表硚口区土地中心为了商户的搬迁腾退做了协调工作。武汉**大学与艳阳天公司、鑫洪达吉公司之间因搬迁腾退发生争议而影响了搬迁腾退延误的情况应属于《收储补偿协议》约定的不视为违约的情况,故武汉**大学不应就艳阳天公司、鑫洪达吉公司的搬迁腾退延误承担违约责任。武汉**大学于2013年1月8日、2013年3月18日移交的商户房屋中,虽也有里咖啡涉及诉讼,但其他商户均未与之因搬迁腾退发生诉讼争议,武汉**大学对这部分商户的腾退延误仍构成违约。

综上,硚口区土地中心与武汉**大学签订的《收储补偿协议》系双方当事人真实意思表示,内容合法有效。硚口区土地中心按照合同约定履行了付款义务,武汉**大学应按照合同约定履行按期腾退义务。武汉**大学未按照合同约定的期限履行自用房屋的搬迁腾退及未发生诉讼争议的商户的搬迁腾退,构成违约,应按照《收储补偿协议》的约定,向硚口区土地中心支付违约金。武汉**大学认为违约金约定过高,向本院请求调减违约金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》(二)第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。……”考虑到武汉**大学为湖北省属重点大学,本案涉及到的是政府征收土地重大事项,拆迁腾退事宜繁复,社会影响巨大,涉案土地补偿款高达数亿元,如按《收储补偿协议》约定的逾期腾退超过30日则每日按硚口区土地中心已付款的万分之六支付违约金来履行确实过高,且《收储补偿协议》中约定的土地腾退已经履行完毕,未对硚口区土地中心造成重大损失。结合本案实际情况,本院对违约金予以调整,对逾期腾退违约金调整为统一以硚口区土地中心已付款为基数按日万分之三乘以实际违约天数计算。武汉**大学认为如计算违约金,硚口区土地中心已付款中的代缴税款4080万元不应作为基数计算在内,理由是《收储补偿协议》约定:武汉**大学应得补偿总价款扣除因收储应缴纳税费后实得金额不少于76800万元。如武汉**大学实际缴纳税费超过3200万元,则超出部分由硚口区土地中心报请上级部门通过其他合法形式对武汉**大学另行补偿。本院认为,硚口区土地中心是代武汉**大学缴纳税款,该笔钱包含在其向武汉**大学支付的土地补偿款内,武汉**大学最后应缴纳多少税费及可以获得何种补偿与硚口区土地中心支付土地补偿款是另外的法律关系,《收储补偿协议》中也约定由硚口区土地中心报请上级部门通过其他合法形式对武汉**大学另行补偿。故违约金的计算基数应按《收储补偿协议》的约定以硚口区土地中心实际支付的补偿款为基数计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的约定,判决如下:

一、被告武汉**大学于本判决生效之日起十日内向原告武汉市硚口区土地储备事务中心支付违约金18875520元(分段计算后相加:以360800000元为基数,按日万分之三自2012年7月26日计算至2012年8月17日止;以360800000元为基数,按日万分之三自2012年10月26日计算至2013年3月13日止;以460800000元为基数,按日万分之三自2013年3月13日计算至2013年3月18日止);

二、驳回原告武汉市硚口区土地储备事务中心的其它诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期限履行上述给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费493406元,由原告武汉市硚口区土地储备事务中心负担345384元,被告武汉**大学负担148022元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)项的规定,预交上诉案件受理费,款汇湖北省高级人民法院开户银行:中国农业银行武汉市东湖支行;户名:湖北省财政厅非税收入财政专户,账号:05×××69-1,采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时应在银行凭据用途栏内注明:103001。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的,按自动撤回上诉处理。



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