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关于房屋腾退纠纷所涉及的补偿问题,法院是否有明晰的界定标准?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:25


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

2015年3月,黄冬朋诉至一审法院,称黄冬朋系原湖北汽车配件厂(以下简称省汽配)职工,1996年参加工作,1997年承租单位一间住房,一直居住到2011年3月17日,无其他住房。2000年,省住宅公司整体吸收式合并了省汽配,2001年至2002年省住宅公司违背“整体接收、全员安置”协议,除少数职工办理内退外,其他职工都解除劳动合同,推向社会,并利用省汽配土地,建设鉴湖学生公寓,出售给武汉理工大学,并发生了行贿受贿案(李海婴案可查)。2007年底开始,省住宅公司为了倒卖省汽配剩下的土地,以“腾退”的名义拆除职工承租的公房,经广大职工上访反映,武汉市规划局洪山分局于2008年6月6日下达了“暂停拆迁通知”,要求省住宅公司办理拆迁手续,但之后省住宅公司并未办理拆迁手续,反而在2010年1月没有经过土地储备、招、挂、拍的情况下,以所谓的“土地置换”的形式卖给了武汉市泓江房屋建设公司,建设泓悦府小区。2010年12月17日,“拆迁代办公司”进驻省汽配,开始砸窗拆门,虽历经上访到省信访办,即使在2011年1月21日新房屋征收条例颁布,也未能阻止暴力拆迁。2011年3月17日,黄冬朋赖以生存的住房和另外5户房屋被暴力拆除,报警不立案,从2011年到2012年4月,黄冬朋到区、市拆迁部门反映,均称公房拆除管不了,后到街、区、市、省上访,均没有任何答复,又加上父母身体不好,当时签协议时,是省住宅公司请人以暴力手段威胁黄冬朋的父母,而黄冬朋的母亲有××,当时被省住宅公司所请的人吓倒在地,黄冬朋没有办法,所以是被迫签字的,不是黄冬朋的真实意思;该协议补偿标准明显低于当地相似房屋价格,是显失公平的。黄冬朋被迫在2011年11月2日签订了所谓的“腾退”协议,获得了100000元补偿。2012年5月,武汉市征收办法征求意见稿出台,公房征收纳入调整范围,黄冬朋同另外八户在2012年6月底到区、市两级拆迁征收部门反映,要求保护公房拆迁人的合法权益,均被答复是暴拆有理,明确表示不给书面回复,此后黄冬朋从2012年8月17日到2013年1月,先后四次提出行政复议,均以不当理由拒绝,要么要求黄冬朋走信访渠道,要么到法院提起侵权之诉。2015年5月18日黄冬朋到北京上访,分别上交了上述部分材料,继续在维权的道路上艰难行走。请求判令:1、省住宅公司赔偿黄冬朋房屋拆除经济损失176000元;2、本案诉讼费用由省住宅公司承担。

省住宅公司辩称,黄冬朋的诉讼请求没有相应的事实及法律依据;双方已于2011年11月2日就黄冬朋的房屋拆迁腾退补偿事宜协商一致,并签订了房屋腾退协议书,签订后,省住宅公司支付给黄冬朋100000元补偿款,上述事实黄冬朋也自认,该协议履行完毕,省住宅公司认为不存在纠纷。综上,请求法庭驳回黄冬朋的诉讼请求。

一审法院查明,黄冬朋系原湖北汽车配件厂职工,1996年8月参加工作,自1997年居住在厂区宿舍,即位于武汉市洪山区石牌岭东一路14-090-42号房屋(建筑面积18㎡)内。为响应国家政策号召,原湖北汽车配件厂面临改制,省住宅公司、湖北汽车集团公司与湖北汽车配件厂三方于2000年11月15日签订了《整体吸收合并协议书》,由省住宅公司对湖北汽车配件厂实行整体吸收式合并,湖北汽车配件厂全部在册职工(原则上以2000年7月31日在册名单为准)经湖北汽车集团公司劳动人事部门审核后,由省住宅公司核准后全员接收重新办理劳动合同,并将三方认可的职工安置方案进行妥善安置,使职工基本满意。此后,黄冬朋由湖北汽车配件厂职工转为省住宅公司职工,2002年8月31日原、省住宅公司双方自愿解除了劳动人事关系。2007年黄冬朋承租的位于武汉市洪山区石牌岭东一路14-090-42号房屋所处的地块面临开发,经武汉市土地整理储备中心拍卖,省住宅公司对原湖北汽车配件厂范围内实际居住的70户予以腾退并适当补偿,其中包括黄冬朋在内对补偿标准有异议,认为补偿标准太低,要求按照法律规定予以补偿。2011年3月17日,黄冬朋所租住的房屋被武汉市为民土建工程有限责任公司拆除,黄冬朋表示不满,随后向武汉市洪山区人民政府等反映情况,2011年11月2日黄冬朋与省住宅公司、武汉市为民土建工程有限责任公司、湖北汽车配件厂签订《房屋腾退协议书》,协议约定省住宅公司对黄冬朋承租的省住宅公司的位于武汉市洪山区石牌岭东一路14-090-42号房屋(建筑面积为18㎡),包括腾退房屋补偿费用、搬家补助费、临时补助费、其他补偿共计人民币100000元。现黄冬朋认为该房屋腾退协议书是在遭到省住宅公司胁迫下所签订的,且补偿金额显失公平,其标准远低于同地段房屋产价格,按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的有关规定,黄冬朋应该得到补偿276000元,差额部分176000元应予以赔偿。黄冬朋以此为由,向一审法院提起诉讼,其诉请如前。

一审法院归纳本案争议的焦点为:黄冬朋、省住宅公司签订的《房屋腾退协议书》是否合法有效?是否存在胁迫或显失公平等法律规定可撤销事由的情形?一审法院认为,黄冬朋与省住宅公司、武汉市为民土建工程有限责任公司、湖北汽车配件厂于2011年11月2日签订的《房屋腾退协议书》系双方真实意思的表示,为合法有效的,当事人各方均应按照合同约定全面履行。省住宅公司已经支付了100000元补偿款,黄冬朋事后反悔,认为该协议书系被胁迫下所签,且显失公平,请求撤销该协议书,但并未提供相关证据证明存在胁迫等事由的情形,同时依据2012年生效实施的《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》计算补偿,属于依据错误,按照法律规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,则撤销权消灭,黄冬朋自签订之日即2011年11月2日应当知道存在胁迫或显失公平等事由,明显超过一年期限未行使撤销权,撤销权消灭,故对黄冬朋的此项请求不予支持。黄冬朋所租房屋系由武汉市为民土建工程有限责任公司拆除,实际行为人为武汉市为民土建工程有限责任公司,并非省住宅公司,故黄冬朋要求省住宅公司赔偿黄冬朋房屋拆除经济损失176000元的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定,一审判决:驳回黄冬朋的诉讼请求。

判后,黄冬朋不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由:一、2011年11月2日《房屋腾退协议书》因违法而无效。1、《房屋腾退协议》是在黄冬朋被胁迫的情形下签订的,非本人真实意思,应属无效。2、《房屋腾退协议书》的补偿标准与同地段类似房屋价格相差甚远,显然有失公平,亦应属无效。3、一审庭审认定的事实,故意忽略重要信息,掩饰《房屋腾退协议书》违反法律、行政法规强制性规定,事实不清,明显偏袒省住宅公司。二、一审判决适用简易程序违法。三、省汽配在改制过程存有重大经济犯罪、涉黑涉暴的刑事违法行为,应将涉案线索和资料移送相应检察院和公安机关立案调查,追究省住宅公司和相关人员的刑事责任。

被上诉人省住宅公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。黄冬朋与省住宅公司已就黄冬朋居住房屋的腾退补偿相关事宜达成一致意见,签订书面协议且履行完毕,双方不存在房屋腾退的争议纠纷。即使黄冬朋主张行使撤销权,也超过了一年的除斥期间。

本院经审理查明,一审查明事实属实,本院予以确认。

二审另查明,位于武汉市洪山区石牌岭东一路14-090-42号房屋,原系省汽配宿舍,省住宅公司在整体吸收合并省汽配后,承接了省汽配的资产,其中包括上述诉争房屋。

二审又查明,黄冬朋在腾退出诉争房屋后,申请并获批廉租房,建筑面积约55平方米,使用面积约38平方米。

本院认为,本案应围绕黄冬朋的上诉请求进行审理。黄冬朋主张2011年11月2日签订的《房屋腾退协议书》无效,对该协议效力的认定是本案的审理焦点。《房屋腾退协议书》从形式上看,并非典型的房屋拆迁安置补偿合同,系省住宅公司作为诉争房屋的管理人对承租人黄冬朋腾退房屋进行补偿。省住宅公司在本案中也并非诉争房屋所在项目的拆迁人,而是被拆迁人。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》自2002年3月1日起施行,于2013年1月10日废止。在黄冬朋与省住宅公司、武汉市为民土建工程有限责任公司、湖北汽车配件厂于2011年11月2日签订《房屋腾退协议书》时,《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》并未废止,仍发生法律效力。根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第十五条“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,由拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议”的规定,省住宅公司作为被拆迁人可以与房屋承租人黄冬朋就解除承租关系及补偿问题进行协商并签订协议。故黄冬朋称省住宅公司未办理拆迁手续,不具备拆迁人的法律地位的意见,虽然成立,但并不影响上述协议的效力。黄冬朋还称《房屋腾退协议书》存在胁迫和显失公平的情形,并以此主张该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定,黄冬朋主张的省住宅公司胁迫及协议显失公平的情形,并非合同无效的情形,而是撤销合同的事由,黄冬朋并未在法定期限内行使撤销权,即使其具有撤销权,撤销权也已消灭。综上,案涉《房屋腾退协议书》,并未违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效。现该协议已履行完毕,黄冬朋要求增加补偿款缺乏事实及法律依据,一审驳回黄冬朋的诉讼请求并无不当。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3820元,由黄冬朋负担。

本判决为终审判决。

 



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