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未办理过户登记手续,法院有权封查,扣押房屋

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:07


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

林家栋向本院提出诉讼请求:判令停止对北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某号房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封。事实与理由:因嘉厚公司拖欠1120793元工程款,经嘉厚公司与林家栋平等友好协商,双方于2014年9月签订《房屋抵付工程款合同》,并约定嘉厚公司将北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某号房屋(以下简称某号房屋)抵顶所欠林家栋的工程款,林家栋与嘉厚公司之间1120793元的债权关系消灭。为了方便林家栋办理房屋过户手续,2014年12月17日,林家栋与嘉厚公司签订了《北京市商品房预售合同》。之后嘉厚公司将某号房屋交付给林家栋占有,而林家栋也投入了大量的资金对涉案房屋进行改造装修。2014年12月至今,林家栋曾多次催促嘉厚公司为其办理涉案房屋的房产登记备案手续、网签手续并开具发票,但该公司以各种理由拖延,导致未能成功办理。2018年,林家栋得知涉案房屋被平谷区人民法院以案件执行程序查封。为此,林家栋提出执行异议,平谷区人民法院作出了(2018)京0117执异152号执行裁定书,裁定驳回林家栋的执行异议申请。但根据《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力”规定,林家栋与嘉厚公司之间签订的《房屋抵付工程款合同》系合法有效。早在平谷区人民法院查封涉案房屋以前林家栋就已合法取得涉案房屋,而涉案房屋没有及时办理过户登记并非林家栋的过错,故林家栋的情形也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除执行行为的情形。平谷区人民法院无权查封涉案房屋,理应停止对涉案房屋的执行并解除查封。故林家栋诉至法院。

陈爱华辩称,不同意林家栋的诉讼请求,林家栋的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下:一、林家栋不是涉案房屋的实际权利人,无权提起本案诉讼。林家栋提交的《房屋抵付债务合同》及潍坊久源金属材料有限公司出具的《证明》显示,涉案房屋受让人系潍坊久源金属材料有限公司,该公司同意将涉案房屋登记在林家栋名下,故林家栋并不是涉案房屋的实际权利人,与涉案房屋无利害关系,不是本案适格原告。二、林家栋与嘉厚公司签订的《北京市商品房预售合同》当属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)第七条第一款规定,禁止商品房预购人将购买原未竣工的预售商品房再转让。在预售商品房竣工交付,预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定,房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。根据上述规定,潍坊久源金属材料有限公司作为涉案房屋的抵受人,未办理房屋权属证书,就变更了涉案房屋《北京市商品房预售合同》的主体,这违反了相关法律规定。因此林家栋与嘉厚公司之间签订的《北京市商品房预售合同》为无效合同。三、林家栋与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。林家栋的《北京市商品房预售合同》及补充协议,系基于《房屋抵付债务合同》形成的。林家栋与嘉厚公司之间形式上虽然表现为房屋买卖合同关系,实质为潍坊久源金属材料有限公司与嘉厚公司消灭债权债务的民事法律行为,林家栋与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》只是消灭债权债务的延续行为。《工程款抵房款收据》证明,林家栋并未实际向嘉厚公司支付购房款。因此林家栋与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。同时,林家栋与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》的时间距离涉案房屋被依法查封时间间隔较长,此期间内,林家栋未办理涉案房屋网上签约、预售登记及过户登记手续。该事实足以证明林家栋并非出于个人或家庭居住生活之需、基于买受涉案房屋的真实意思表示而支付房屋对价,并通过合法手续占有、使用涉案房屋,而是待价而沽,将涉案房屋转卖以赚取经济利益。四、林家栋的证据不足以证明其在人民法院依法查封之前已合法占有涉案房屋。林家栋提交的入住手续通知书,只是履行入住手续的书面文件,并不能证明其已实际占有涉案房屋的事实状态。五、林家栋对于未办理涉案房屋过户登记存在过错。其一,商品房过户登记的前置程序为网上签约和预售登记,林家栋对于未办理涉案房屋网上签约和预售登记存在过错。根据《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》(京建交[2005]100号)规定,本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同,均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统上进行网上签约和预售登记。林家栋与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》之后,应当依规办理商品房网上签约和预售登记。林家栋对于人民法院查封涉案房屋之前未办理上述手续致其不能办理过户的情形存在过错。其二,林家栋主观上对怠于办理涉案房屋过户登记存在过错。2014年11月,涉案房屋已经办理初始登记,具备办理过户登记的条件。但自林家栋与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》至涉案房屋被平谷区人民法院查封,林家栋始终未办理房屋过户登记。同时,林家栋未举证证明其因嘉厚公司迟延办理涉案房屋过户登记而向主管机关举报,或者依据《北京市商品房预售合同》的约定主张相关权利。反之,上述事实却能证明林家栋怠于行使相关权利,主观上不希望办理涉案房屋过户登记的事实。其三,林家栋恶意逃避纳税义务不办理房屋过户登记存在过错。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定,房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)第七条第一款规定,预售商品房须取得房屋权属登记后方可转让并应履行依法纳税义务。涉案房屋所在楼盘的预购人通行做法均系故意不办理房屋过户登记,待寻找房屋买受人后与嘉厚公司直接变更商品房预售合同主体,再由买受人办理房屋过户登记。该行为的直接后果是造成了国家税款的流失。本案中,林家栋在条件成就的前提下,故意不办理涉案房屋的过户登记手续,恶意逃避税款,以达到自身利益最大化的目的,应认定林家栋对未办理涉案房屋过户登记存在重大过错。六、林家栋并未取得涉案房屋的物权,无权排除陈爱华债权的执行。林家栋与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系,虽然双方之间签订了《北京市商品房预售合同》,但涉案房屋并没有办理网上签约、预售登记及过户登记。因此,涉案房屋并未发生物权变动,林家栋并未取得涉案房屋所有权,无法排除陈爱华债权的执行。因此,林家栋的诉讼请求没有事实和法律依据,依法应当驳回。

嘉厚公司辩称,同意林家栋的诉讼请求。

林家栋、陈爱华围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。嘉厚公司未提交证据。林家栋围绕诉讼请求依法提交了《北京市商品房预售合同》、《房屋抵付债务合同》、工程款抵房款收据、办理入住手续通知书、《供货\加工合同》、《钢材购销合同》、潍坊久源金属材料有限公司出具的《证明》。陈爱华对林家栋提交的证据的真实性无异议,但不认可证明目的,并称《北京市商品房预售合同》是基于《房屋抵付债务合同》形成,林家栋和嘉厚公司之间形式上虽然表现为房屋买卖合同关系,实质上为潍坊久源金属材料有限公司与嘉厚公司消灭债权债务民事法律行为,双方签订《北京市商品房预售合同》只是消灭债权债务的延续行为,而且林家栋并未向嘉厚公司支付房屋对价;林家栋与嘉厚公司之间签订的《北京市商品房预售合同》当属无效,潍坊久源金属材料有限公司未办理涉案房屋权属证书,就将涉案房屋通过变更预售合同主体的形式出卖给林家栋,这违反相关法律规定;林家栋提交的办理入住手续通知书并不足以证明林家栋实际占有涉案房屋的事实状态;《供货\加工合同》、《钢材购销合同》证明了林家栋与嘉厚公司只是消灭债权的民事行为,不存在真实的房屋买卖关系;潍坊久源金属材料有限公司出具的《证明》显示,该公司只是将涉案房屋登记在林家栋名下,林家栋并非涉案房屋的实际权利人,故林家栋无权提起本案诉讼。嘉厚公司认可林家栋提交的《北京市商品房预售合同》和加盖有嘉厚公司公章的《房屋抵付债务合同》、工程款抵房款收据的真实性,对没有加盖嘉厚公司公章的收据及其他证据材料,因未参与,故不发表质证意见。陈爱华围绕答辩意见依法提交了执行裁定书、公证书、个人结算业务申请书、银行卡交易明细清单、《北京市商品房现房买卖合同》。林家栋对陈爱华提交的执行裁定书和个人结算业务申请书未提异议。林家栋认可陈爱华提交公证书中《借款合同》的真实性,认可嘉厚公司与陈爱华之间的债权关系;认可银行卡交易明细清单的真实性。林家栋认可陈爱华提交《北京市商品房现房买卖合同》的真实性,但称通过上述合同无法看出涉案房屋是否办理了网签,且上述合同是在林家栋与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》之后签订的,侵犯了其在先权利。嘉厚公司认可陈爱华提交的证据。

本院依照陈爱华的申请并依职权依法到北京市规划和国土资源管理委员会平谷分局、北京市平谷区房屋市场管理中心以及本院执行部门调取了涉案房屋的网签备案、初始登记情况、协助执行通知书、执行裁定书、公证书、执行证书、查封情况等证据材料。林家栋认可涉案房屋第一次网签时间的真实性,称通过该份证据可以看出陈爱华提交的网签合同是不真实的,因该份合同是2015年10月签订的;认可执行证书的真实性,但不认可证明目的,认为执行证书是错误的,林家栋已在2014年签订了房屋买卖合同,并办理了入住手续,涉案房屋是因开发商的原因未能办理登记,故可以排除执行;对本院调取的其他证据无异议。陈爱华和嘉厚公司对本院调取的证据材料无异议。

本院经过审查后认证如下:林家栋和陈爱华提交的证据,及本院依法调取的证据具有真实性、合法性,与本案待证事实有关联,本院予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年6月27日,嘉厚公司作为借款人与出借人陈爱华签订《借款合同》。2015年6月29日,双方当事人向北京市公明公证处申请办理前述《借款合同》公证,北京市公明公证处于2015年6月29日作出(2015)京公明内经证字第530号公证书,确认:“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起,本公证书具有强制执行效力”。2017年12月4日,北京市公明公证处作出(2017)京公明证执字第54号执行证书,主要内容:被执行人为嘉厚公司;执行标的为:1、借款本金:人民币2000万元。2、利息:2000万元×18%(年息)×应付息期限(自2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止)。3、违约金:2000万元×3‰(日)×逾期期限(2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止)。4、申请执行人为实现债权支出的公证费用、财产保全费用、律师代理费、执行费、差旅费等(均以实际发生数额计算)等。后陈爱华持公证书、执行证书向本院申请强制执行。执行过程中,本院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋,含本案所涉位于北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某层某号房屋(以下简称某号房屋),查封期限3年。林家栋作为案外人曾向本院提出执行异议申请,要求解除对涉案房屋的查封措施。本院作出执行裁定书,驳回了林家栋的执行异议。林家栋在法定期间内向本院提起本案诉讼。

林家栋向本院提出执行异议申请过程中称,涉案房屋系通过抵顶材料款所得,其尚未入住。林家栋提交了嘉厚公司(甲方)、北京思创蓝石建设有限公司(乙方,以下简称思创蓝石公司)、潍坊久源金属材料有限公司(丙方,以下简称潍坊久源公司)签订的《房屋抵付债务合同》。该合同约定,鉴于乙丙双方签订了《债务转移合同》,根据《债务转移合同》约定,乙方应当向丙方偿还受让的债务人民币2199635元;甲乙丙三方针对还款事宜达成一致意见:甲方以其开发的北京市平谷区马坊镇炫城国际项目4号楼1102、1411、1413号房替乙方抵付《债务转移合同》中乙方所欠丙方全部债务2199635元,房屋价款高于乙方所欠丙方该款项的部分,丙方补足差额;甲丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内将4号楼1102#、4号楼1411#、4号楼1413#按套内建筑面积单价与甲方签订《商品房预售合同》,4号楼1102#房款总额为1120793元等。该合同落款处有上述三家公司的盖章,但未有落款时间。林家栋提交的《证明》载明,思创蓝石公司就中建六局土木工程有限公司和潍坊久源公司之间2199635元的材料款曾签订三方债务转移协议,转让房产给林家栋,而潍坊久源公司的法定代表人张爱华同意将所抵房屋直接登记在他名下。林家栋作为买受人与嘉厚公司作为出卖人签订了一份日期为2014年10月8日的《北京市商品房预售合同》(商业、办公等非住宅类),但未办理网签备案。合同中约定林家栋所购房屋的房号、建筑面积、单价、总价款1120793元。合同中另约定:该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为北京银行股份有限公司平谷支行,抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局,抵押登记日期为2012年5月15日等。嘉厚公司为林家栋出具了日期为2014年10月8日的收据,载明:今收到林家栋(1102#)交来工程款抵房款,金额1120793元。

另查一,自2015年起,嘉厚公司作为出卖人与买受人陈爱华分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定陈爱华购买嘉厚公司开发建设的北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼内66套房屋,其中包括涉案房屋。陈爱华认可其与嘉厚公司之间多次签订房屋买卖合同,多次办理网签备案手续,但双方之间并不是房屋买卖合同关系,而是以签订房屋买卖合同的形式为嘉厚公司向陈爱华的借款提供担保。另查二,涉案房屋的网签人为陈爱华,第一次网签时间为2015年6月27日。另查三,嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记,不动产权证书号为X京房权证平字第XXXX号。

本院认为,案外人执行异议之诉案件中,案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的,不能免除案外人的举证责任。

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,林家栋主张其作为买受人对涉案房屋享有权利,并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。具体到本案,林家栋提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其一,林家栋称涉案房屋系抵付工程款所得,在完成涉案房屋法定登记手续之前,林家栋基于以房抵债关系受让涉案房屋并不优先于其他一般债权。其二,林家栋虽与嘉厚公司在涉案房屋被查封之前签订了《北京市商品房预售合同》,但并未实际占有使用涉案房屋。其三,林家栋与嘉厚公司已于2014年10月8日签订《北京市商品房预售合同》,且嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记,即具备办理转移登记的条件,但涉案房屋一直未过户登记到林家栋名下,林家栋亦未举证证明其已积极向嘉厚公司主张权利,应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。林家栋要求停止对涉案房屋的强制执行,并解除对房屋查封的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:

驳回林家栋的诉讼请求。

案件受理费70元,由林家栋负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。



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