在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149‬

父母赠与

团队介绍
业务领域
联系我们
说房网

在线咨询

您现在的位置是: 网站首页 > 父母赠与 >

婚后对方赠与你的房产并过户登记给你有法律效

来源:  作者:  时间:2017-06-02 15:06


在婚姻关系存续期内,夫妻之间相互赠与财产是比较常见的情形,但其法律效力如何,尤其是赠与并办理相应物权变更登记的情形下,该等财产是否仍属于夫妻共同财产,实践中存在较大争议。

  案情介绍

  2009年1月甲女士与乙先生登记,两人均系。乙先生有套婚前房屋,婚后,逐次变更到甲女士名下:

  (1)2012年3月甲乙双方到某市房管局以夫妻间房屋转移登记的形式申请变更该房屋的为双方各占50%的份额。双方填写的申请书内容:乙先生与甲女士夫妻关系,双方共同出资购买位于XX市XX区XX小区X号住房一套,证号:(略),当时产权登记在乙先生名下,现因夫妻等相关问题,双方自愿申请将产权人由乙先生变更为乙先生、甲女士共有。

  (2)2012年4月,双方再次申请变更该房屋的产区登记,变更为甲女士单独所有。双方填写申请书内容:乙先生与甲女士夫妻关系,双方共同出资购买涉案房屋一套(同上),证号:(略),当时产权登记在乙先生、甲女士名下,现因婚姻等相关问题,双方自愿申请将产权人由乙先生、甲女士变更为甲女士。

  后,乙,主张房屋为其所有。

  一审法院判决

  一审法院认为,该房屋应为,两次转移的类型均为夫妻间房屋转移登记,根据以上证据,可以认定乙先生同意将其变更为夫妻双方的。甲女士辩解转移登记的行为系赠与行为,但根据双方向建委提供的申请及转移的类型均不能证明双方有赠与的意思表示。根据房屋的出资情况及原甲女士双方的自身情况酌情予以确定双方在房屋中所占份额,判决该房屋乙先生70%的份额,甲女士占有30%的份额。

  法院判决

  二审法院认为,乙先生变更登记的物权处分行为,探求其真实意思表示,只有赠与能够解释该物权变动的原因,否则无法解释房屋有变更为共有财产的行为,但并未有证据表明乙先生已将该房产全部权利赠与甲女士,甲女士取得在婚后,故不能认为诉争房产已经变更为甲女士的个人财产。确认房屋为双方共有,双方各占50%的份额。一审法院处理不当,一审判决适用法律有误,应予纠正。

  高院认为

  涉案房屋原系乙先生的婚前个人财产,但在婚姻关系存续期间,双方经过两次产权变更将该房屋过户至甲女士名下。甲女士因赠与取得该房屋所有权,但该的取得系在婚姻关系存续期间,故该房屋仍为夫妻共同财产,在双方离婚后仍应依法进行分割。二审法院结合上述情况,确定房屋为双方共有,各占50%的份额,并无不当。

  律师评析:

  本案的核心在于已办理房屋所有权登记的实际权利归属,当事人双方两次的房屋所有权变更登记是否属于赠与,登记的结果是否发生物权效力,是否符合《》和《》中关于和的要求。下面从几个方面来剖析本案:

  一、建委(房屋登记部门)房屋过户格式申请(约定)能否作为夫妻真实意思的具有法律效力的财产约定?

  1、案例中的格式申请,实质是依约定的申请。案例中乙先生称“2012年3月又以同居为由,骗自己于2012年5月9日将XX小区X号住房所有权转移给甲女士,但甲女士仍态度恶劣”。说明乙先生确认房屋所有权转移给甲女士并办理了相应登记的事实。

  依《房屋登记办法》第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料,可以是、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者生效的,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”那么,本案中两次的变动申请,共有协议作为证明房屋所有权发生转移的材料,格式申请作为汇总材料进一步将基于婚姻关系所发生的婚姻财产约定的真实意图表达清楚。

  2、房屋登记部门设计的表格是为了帮助当事人表达真实意思,进行物权登记的辅助材料,其名称虽然为申请书,但是判断材料合法性和真实性,应当以其内容是否符合当事人的真实意思表示和申请登记业务来综合分析,应当综合判断当事人该此申请的全部材料来分析,而不能简单用文书的名称和是否由房屋登记部门提供格式版本来判断效力,就本案而言,虽然是建委提供了格式版本,但其是根据当事人的意愿来提供相应的申请和约定材料,而且其内容均为当事人根据自身情况和意愿来填写,其内容符合当事人申请的真实意思表示,而且内容符合法律规定,并没有违法或者强制违背其意愿的内容,况且房屋登记部门还不是利益当事人,具有中立性,因此,笔者认为,建委的格式化的表格,应当可以作为申请人真实意思表达且具备法律效力的材料。

  二、本案中房屋登记的错误与瑕疵

  但是在本案例中也充分暴露出当地房屋登记机构的几个错误和瑕疵:

  1、房屋登记类型适用错误,本案中两次登记都办理的变更登记,因为本案例中位乙先生的婚前个人财产,通过约定转变为甲乙各占50%的方式,其实质为所有权的部分转移,应当办理转移登记;

  2、要件收取不齐,根据《房屋登记办法》的相关规定,无论是办理变更登记还是办理转移登记,都应当收取发生变更或者转移的原因文件,而本案中的登记部门只要求当事人填写了自行制定的申请表和共有协议,而没有收取当事人自己签订的财产约定书,属于收取要件不齐,而且转移登记还需审查完税手续,本案中也没有这方面的资料;

  3、表格设计硬伤,登记部门设计的表格,将所有的约定共有的都设计成双方共同出资的,而忽略了有可能个人出资的情况,属于表格设计的问题。

  综合以上的问题,登记部门在办理相应的登记的时候,应当从三方面来重点审查:一是当事人身份二是登记类型三是登记要件,如果做好以上三方面事情,则此种情况则不会再发生,而法院不能简单的以登记部门的瑕疵就认定夫妻间的权属转移无效。

  三、夫妻约定与夫妻赠与的关系

  《》第十九条中明确规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。”

  笔者认为,婚姻法中的财产约定的法律概念是涵盖了合同法中的赠与关系,婚姻财产约定是身份法中的规定,赠与是财产法中的规定,赠与是身份法中对财产的某些约定的具体表现形式,而且对于个人婚前财产通过约定变更成共有或者配偶单独所有,是法律允许的,并不为法律所禁止。在《婚姻法解释(一)》第十九条明确规定,婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。综上所述,笔者认为,婚姻法中的财产约定的法律概念大于财产法中的赠与,个人婚前财产通过约定变更成为共同或者配偶单独所有,其实际就是赠与在身份法中的具体表现,并无冲突。

  根据《物权法》第九十三条、九十四条之规定,就本案而言,乙先生是通过两次财产约定以赠与的方式赠与给甲女士两次50%的产权份额,符合《婚姻法》和《物权法》的相关规定,合法有效,应当认定甲女士拥有100%的所有权。

  四、与婚姻财产约定的关系

  笔者认为婚姻财产是有其多样性的,既有动产,也有不动产,除了应当符合婚姻法的规定以外,还需综合考虑《合同法》、《物权法》等相关的法律适用问题,因此财产约定作为契约的一种,其既有内部效力,又会有外部效力的问题,而不动产作为一种财产必然会涉及到物权效力的问题。从法律效果来看,房屋登记的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、对抗效力以及权利推定效力,而就财产约定来说,其作为夫妻双方依法签订的合法契约,自签订即对夫妻双方发生法律效力,然而就财产约定而导致财产的赠与,需按照不同的财产性质办理相应的交付、变更登记等手续,即就房屋而言,在夫妻内部,财产约定就发生效力,但对第三人而言,要产生物权效力则还需依法登记取得公信力。

  而就本案而言,诉争的是不动产,不动产按《物权法》第九条、第十四条之规定,除法律特别规定之外,均需依法登记才发生物权效力,而本案诉争的房产,经过当事人两次的合法申请,并由房屋登记机构依法行政登记,产生了。《婚姻法解释(三)》第六条“婚前或婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”也对房产赠与需依法登记发生效力作出了明确的规定。

  五、本案如何解决更公平合理?

  就本案而言,一审法院认定两次变更登记均属于夫妻间转移登记,但不属于赠与,是属于事实认定错误;二审和再审法院则属于事实认定正确,但是法律适用错误;二审和再审法院仅以该房产为甲女士婚后取得,就认定为夫妻共同财产,违背了《婚姻法》第十九条中约定大于法定的私法自治和《物权法》中关于物权登记效力的规定,应为不妥。

  对于如何分割比较公平的问题,笔者认为应该综合考虑双方的个人财产情况,离婚的理由和双方责任,以及男方两次财产变更的真实意思表示,是否有被欺骗或者胁迫来具体分析,对双方共同财产进行适当的分割。在没有女方同意且证据证明登记错误和法定撤销赠与的情形的情况下,该房产能否作为共有财产予以分割,强行分割是否有既违背了当事人意思自治原则,又违反了《物权法》和《合同法》的明文规定的嫌疑。虽然婚姻关系中的财产问题应当以《婚姻法》为准,但是《合同法》第二条第二款只是排除了婚姻、收养、等有关身份关系的协议不适用《合同法》,并没用排除婚姻财产约定适用合同法,而且在《婚姻法解释(三)》第六条也可以看出,在有条件的情况下婚姻财产也可以适用《合同法》的相应规则,因此在目前没用明确的法律规定的情况下,法院在审理类似的离婚案件时,不应只考虑婚姻法的相关规定,还应当综合各种财产的特点,综合考量其是否可以分割。是共同持有,还是赎买,是否有婚姻财产约定,约定是否侵犯第三人利益,是否有其他特别法的规定与之冲突。如果一味的考量表面公平,就会实质上侵害了当事人的意思自治和其他法律规范调整的范畴。

  《婚姻法》第四十二条,离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。《婚姻法解释(一)》第二十七条之规定,法院应予以全面考虑。

  综上所述,因为人民法院在现实生活中具有最终裁判权,所以人民法院在审理类似案件时,即不能唯登记论,又不能唯婚姻论,应该结合证据材料等进行综合分析,做出适当裁判。而从本案可以看出,在我国的立法层面,从身份法到财产法的衔接上,有着很多的法律空白和模糊地带,应当在今后的立法中予以明确和处理,以防止类似的案件不断发生。



上一篇:哪些情形房产赠与不需要提交公证书

下一篇:夫妻间赠与房屋那些事

添加微信×

扫描添加微信
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询