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房屋所有权人出现多个的情况,法院应如何认定?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:04


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
一审法院查明

原审法院经审理查明:陈珍爱外祖母余兰丈夫陈铭与陈奕招父亲陈川分别为陈岚长子、三子,其四子为陈怀(别名陈江),陈勤系陈铭姐妹儿子,自幼过继给陈铭、余兰为子;陈勤与其妻周清生育一女陈芬。陈珍爱自幼侍外祖母,与其共同生活居住位于榕城区西马北市居委新兴围35号房屋(原西门后畔园新厝巷)。1955年3月19日,陈勤以该房屋原有承买契件遗失为由,向揭阳县人民政府申请登记并补税,1955年8月16日取得《广东省人民政府印发买卖契纸(粤财字第515531号)》,该契纸载明“新主姓名陈勤,房产坐落西门后畔园新厝巷连地房屋贝灰沙房一间,四至:东道煌、西江泉、南巷仔、北巷。”该契纸黏贴有填写说明、1955年3月19日立投税契书证、证明人、证明机关;同年6月15日契税缴款书,均证明涉讼房屋业权人为陈勤,并已缴纳房屋买卖相关契税。1976年8月17日,陈勤立下字据,内容:“慈亲生前有己屋一间,在本巷坐北向南契据陈勤名字,今本人按细叔陈江及慈亲余兰遗言执行,现将该屋交给甥女陈珍爱继承,本人全无意见,决不食言是荷”。陈勤于2005年9月4日死亡。2006年10月19日,揭阳市公证处出具《遗嘱继承公证书》,证明涉讼房屋权属人陈勤的唯一法定继承人陈芬对陈勤遗嘱内容和其名下新兴围35号房屋赠与陈珍爱均无异议,该房屋由陈珍爱继承。

又查,1976年8月7日,陈珍爱外祖母余兰,陈江向原揭阳县榕城人民法庭送交报告,要求协助解决陈奕招返还涉讼房屋,但未有得到解决。2006年9月3日,陈珍爱向榕城区拆迁办及相关部门反映,要求政府解决陈奕招归还涉讼房屋。

再查,1964年6月10日,陈勤立下字据,该字据内容:“事因兄弟换屋关系,我前居住之屋十,奕昭(招)居住之屋十五,今因互相关心照顾,互相帮助,该奕昭之屋让给×勤管理,×勤之屋换给奕昭居住管理,今后兄弟团结一致,安居乐业,决无是非,对家内大小共同互相照顾解决。保证人陈勤,解决人陈怀。”自2003年起至今陈奕招没有在涉讼房屋居住。

以上事实有身份证、户籍证明、买卖契纸、立投契税书、税费缴款书、遗赠书、遗嘱继承公证书、榕城区公安分局证明、报告书、情况反映及当事人的陈述等为证。

2013年10月22日,陈珍爱向原审法院提起诉讼,请求法院判令:一、陈奕招从速搬迁所占有的位于揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋,将其交还陈珍爱。二、陈奕招承担本案诉讼费。

 

一审法院认为

原审法院认为:本案为物权返还纠纷。当事人存在如下争议:一是涉讼房屋是否为陈奕招祖父所遗及陈勤是否有权将房屋赠与陈珍爱。陈勤以涉讼房屋原有承买契件遗失为由,于1955年8月16日取得政府颁发的买卖契纸,契纸记载新业主为陈勤,陈勤取得了涉讼房屋产权契据,即表明其取得了物权的权利,物权是一种对物直接支配的权利,具有排他性和绝对性,因此,应确认涉讼房屋所有权人为陈勤。陈勤于1976年8月17日自书遗嘱,将其所有涉讼房屋赠与陈珍爱继承,属于所有权人行使处分权能,陈勤的法定继承人陈芬对此没有异议,陈珍爱享有受遗赠的权利,相应的取得涉讼房屋所有权。本案查明的事实显示,其一,陈勤取得涉讼房屋新业主的身份,其房屋产权来源为承买,并非陈奕招所述的为陈岚遗产。其二,陈勤于1964年6月同意将涉讼房屋换给陈奕招居住、管理,并非将涉讼房屋所有权换给陈奕招所有,房屋的所有权不能并存两个所有权,陈奕招对涉讼房屋占有实际居住管理的权利,其实质仅是一个使用权,陈奕招至今未取得涉讼房屋产权证不能对抗陈勤依产权证享有的物权,陈奕招在与陈勤换房后实际占有使用涉讼房屋不具有对抗陈勤所有权的效力。所以,陈奕招以涉讼房屋为其族人共同共有,陈勤无权处分,且陈勤于1964年6月10日作为保证人,确认将涉讼房屋换给其所有为由作出的抗辩,没有事实和法律根据,不予支持。二、关于陈珍爱的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题,首先,陈勤作为涉讼房屋原所有权人,于1964年6月将房屋换给陈奕招居住,双方并无约定换房居住的使用时间,陈勤不存在知道或者应当知道其权利何时被侵害的情形;其次,陈勤于1976年8月立下字据,决定将涉讼房屋交陈珍爱继承,至2003年前陈奕招基于换房约定一直居住在涉讼房屋,而且在陈勤于2005年9月4日死亡前,继承尚未开始,上述因陈珍爱不能改变的事由致其无法主张继承权利,可按中止诉讼时效处理。本案诉讼时效可从2005年9月陈勤死亡后起计至陈珍爱向本院提起诉讼,并没有超过二十年诉讼时效期间。

综上,陈珍爱依法继承涉讼房屋所有权,享有房屋物权,其以物权返还为请求权,请求占有他人已取得物权房屋的陈奕招返还涉讼房屋,合理合法,应予支持。

据此,原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十九条、第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国民法通则》第七十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十六条第三款、最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》的通知第15条的规定,于二〇一三年十二月二十日作出(2013)揭榕法民一初字第143号民事判决:陈奕招应于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出位于揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋,并将该房屋返还陈珍爱管正。案件受理费减半收取人民币300元,由陈奕招负担,陈奕招应于本判决生效后五日内向原审法院交纳。

 

上诉人诉称

陈奕招不服原审判决,向本院提起上诉,请求:撤销揭阳市榕城区人民法院(2013)揭榕法民一初字第143号民事判决,驳回陈珍爱的诉讼请求。上诉理由:原审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,严重伤害陈奕招的利益。一、原审判决认定讼争房产属陈勤所有与事实不符。榕城区西马北市居委新兴围35号房产是陈奕招祖父陈岚的房产。祖父去世后未作财产分割,因此在1955年补立房契时由当时的居住人暂作业主登记,分别是西马新兴围35号立契业主为陈勤,西马新兴围29号立契业主为陈×年,西马新兴围27号立契业主为陈怀。三间房产立契业主虽各不相同,但实为祖父陈岚遗产,为族人共有。这一事实在1976年经榕城区人民法庭、居委调查已经确认。2006年因市政建设扩路拆迁,经北市居委、西马办事处和扩路拆迁办的调查取证,与陈珍爱当场对质,仍然确认讼争房产系陈奕招祖父陈岚遗产,以陈奕招的名义进行赔偿,赔偿款归族人共有。这一事实有陈奕招的立契收据及扩路赔偿的评估书为证。原审法院仅凭陈勤的一纸契书认定讼争房产归陈善勤所有,与事实不符。二、陈珍爱出示的揭阳市公证处出具的《遗嘱继承公证书》应当撤销。原审判决依据上述《遗嘱继承公证书》认定陈珍爱有继承权,然而该公证书的内容漏洞百出,是一份应当撤销的公证书。首先,《公证书》中所涉陈勤自书遗嘱书写时间是1976年8月17日,而公证书出具的日期是2006年10月19日,即在陈勤死亡(2005年9月4日)后一年多,公证人员显然不是以亲眼所见来证实该遗嘱是陈勤自己所写,也没有任何证据来证实该遗嘱是陈勤自己亲笔所写。对于无法证实的事实,公证处牵强的证实陈勤的自书遗嘱真实有效是极不负责任的,况且,陈勤1976年8月17日的自书遗嘱与其1964年6月10日因换屋立下的字据笔迹明显不同。因此,上述《遗嘱继承公证书》自相矛盾,不能作为定案证据,原审判决据此认定陈珍爱有继承权,严重侵害了陈奕招的合法权益。三、陈勤的自书遗嘱损害了陈奕招的利益,依法应认定无效。讼争房产是陈奕招祖父陈岚的遗产,陈勤无权处分该财产,陈勤以自书遗嘱的形式将讼争房产赠与给陈珍爱是一种无权处分,应当认定为无效。即使按买卖契纸认定讼争房产是陈勤所有,其遗嘱仍然是无效的。1964年6月10日陈勤在陈怀的主持下立下字据,将其居住之屋十交换给陈奕招,陈奕招将居住的十五之屋交给陈勤。虽然交换字据中没有提及交换,但使用管理权的交换是双方明确的事实(在交换字据中对交换房屋没有写明是所有,而是写明居住,从另一侧面证实讼争房产是祖遗房产)。陈勤将陈奕招享有管理使用权的房产遗赠给陈珍爱,明显侵害陈奕招的利益。使用权是物权的一项有让渡的权能,陈善勤在立自书遗嘱之前,已将讼争房产的使用权让渡给陈奕招(没有约定期限),取得了陈奕招十五之屋的使用权,因此,陈善勤在将房产赠与之前,应当归还陈奕招十五之房产。陈善勤的遗嘱行为明显侵害了陈奕招的利益,应认定为无效。

 

被上诉人辩称

陈珍爱答辩称:一、上诉状中主张原审判决严重伤害陈奕招的利益,该主张明显不当。“伤害”是及物动词,其指向对象为有形体,如人的身体或动物的身体。而“利益”是抽象名词,不是有形体,也不存在生命、细胞及健康等状况,因而根本不存在被“伤害”情形。所以,陈奕招该主张明显是一个逻辑错误。二、陈奕招主张本案的涉讼房屋是其祖父陈岚的房产,为族人共有,明显与事实不符。从原审查明的事实可见,陈岚仅有一处房产,即“新兴围36号”,契证业主为陈岚记(陈岚铺号)。该屋已于2006年因改建西环城路被政府拆除(见案卷中《拆迁补偿安置协议书》等材料)。而本案的涉讼房屋即“新兴围35号”是余兰自己购买的,1955年办契时以余兰的儿子陈勤立契,因此,陈勤是该屋的合法业权人。三、从1955年的契税比较上同样明显可见。广东省人民政府1950年规定,个人办理契证,房屋来源属于个人自有或祖遗的,免征契税;房屋来源属于买卖的,应征契税6%。从涉讼房屋的契证(业主陈勤)上明显可见,因房屋来源属于买卖,所以需征契税,税率6%,税额6.07元,该房屋当时的审定产值为新人民币101.20元。而在业主为陈岚记的契证上,因为房屋来源不是买卖,因而不用征契税。该契证上“税率”、“税额”项均为“无”,附记上还盖上“免征契税”的长条印章。显而易见,如果涉讼房屋为陈奕招的祖父陈紫岚的,那么在1955年办契时就不应征契税6%,而是像陈岚记的契证一样免征契税。从这一点上可见陈奕招没有起码的契税知识。四、《遗嘱继承公证书》应予确认。根据《民事诉讼法》第67条,经过法定程序公证证明的文书,人民法院应当作为认定事实的根据。陈勤作为涉讼房屋的合法业权人,于1976年8月17日立下字据,决定将该房屋交陈珍爱继承。2005年9月4日陈勤去世。2006年10月陈珍爱申办了《遗嘱继承公证书》。从该公证书上明显可见,公证处的审查是符合程序的。因是遗嘱继承公证,所以关键是调查陈勤的唯一法定继承人即陈勤的女儿陈芬对陈勤遗嘱内容及该房屋的处分有无异议,在确认陈芬无异议之后才出具了该公证书。根据司法部的公证程序规则,并不是所有的遗嘱都必须是公证人员在场才可确认其真实性,因为有些遗嘱公证是在立遗嘱人去世后才申办的,就像本案的遗嘱继承公证一样。五、根本不存在1964年陈勤立下字据换屋的情况。原审开庭时,陈奕招出示了所谓1964年6月10日陈勤的换屋字据,陈珍爱当庭予以否认。开庭后,陈珍爱向法庭复印了该字据并交陈芬辨认,陈芬辨认后确认不是她父亲陈勤所写,字据的笔划也不是陈勤的笔迹。陈珍爱将陈芬确认的内容送交原审法院,但原审法院说已快判决,没再接收。事实上很明显根本不存在陈勤立过换屋字据。原审仅凭陈奕招举证时所称便草率认定,请二审依法给予纠正。综上所述,本案涉案房屋根本不是陈岚的祖遗房屋,而是陈勤合法财产。陈奕招主张涉案房屋是祖遗房屋属族人共有,其实是欲长期占有。陈奕招自2002年全家搬往新兴义和路税务局宿舍后住宅楼后,涉案房屋一直空置,但陈奕招仍拒绝归还。请求驳回上诉,维持原判。

 

本院查明

本院经审理查明:二审诉讼过程,陈珍爱对原审查明“1964年6月10日,陈勤立下字据”的事实有异议。原审查明的其他事实,双方当事人没有提出异议,本院予以确认。

另查明:原审诉讼中,陈奕招提供了由揭阳市建信房地产评估有限公司盖章的《市区榕城围北堤拆迁评估明细表》(编号:E1-013),证明2006年讼争房屋被拆迁一部分后,相关部门仍确认产权人是陈奕招,而不是陈珍爱或者陈勤。该明细表记载产权人陈奕招砖木结构住宅(或商铺)3.75平方米的评估金额为1538元。陈珍爱认为该明细表与本案无关。陈奕招还提供了填发日期为1955年3月20日的《广东省揭阳县人民政府契件收据》。该收据记载业权人姓名为陈×年,但没有记载相关契件的情况。陈珍爱认为该收据与本案没有关联性。

原审诉讼过程双方当事人共认1955年3月19日契证中记载的房屋就是涉讼新兴围35号房屋。二审期间,陈珍爱提供揭阳市公安局西马派出所2014年4月23日证明,证实揭阳市榕城区西门后畔园新厝巷(契证号列:粤财字第515531)和西马新兴围35号系同一地址。本院就“粤财字第515531号《广东省人民政府印发买卖契纸》所载房产与揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋是否同一房产”问题向揭阳市房产管理局调查取证,揭阳市房产管理局函复本院,内容为:1.粤财字第515531号《广东省人民政府印发买卖契纸》系50年代发放的老房契,我局没有其房产档案。2.揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋没有在我局进行过任何产权登记。3.根据我局现有的房产档案资料,无法确认粤财字第515531号记载的房屋与新兴围35号房屋为同一房产。陈奕招对上述证明、复函的内容没有异议。

 

本院认为

本院认为:本案系返还原物纠纷。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理。

关于涉讼房屋原所有权人是陈勤还是陈岚的问题。揭阳市房产管理局因没有相关房产档案而无法确认粤财字第515531号契纸所载房产与涉讼的揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋为同一房产,但该局确认上述契纸是50年代发放的老房契,且揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋没有在该局另行产权登记,结合双方当事人共认粤财字第515531号契纸所载房屋就是涉讼的揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋及户政管理机关也对此予以证实的情况,本院对粤财字第515531号契纸所载房屋(西马后畔园新厝巷)就是涉讼的揭阳市榕城区西马北市居委新兴围35号房屋的事实予以认定。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,陈奕招主张涉讼房屋原所有权人是陈岚而不是粤财字第515531号契纸记载的陈勤,应提出足以反驳该契纸的相反证据。陈奕招提供的记载业权人为陈×年的《广东省揭阳县人民政府契件收据》没有记载相关契件情况,陈奕招以该收据证明西马新兴围29号房屋是陈岚房产而由补立房契时的居住人陈×年暂作业主登记,证据不足,本院不能认定;即使西马新兴围29号房屋是陈岚房产而由补立房契时的居住人陈×年暂作业主登记,也不能据此当然得出本案涉讼房屋原所有权人是陈岚的结论;揭阳市建信房地产评估有限公司不是不动产登记机构,由其盖章的《市区榕城围北堤拆迁评估明细表》也不是不动产权属证书,该明细表不足以反驳粤财字第515531号契纸;1964年6月10日陈勤立下的换屋字据没有涉及房屋所有权问题,不能因该字据没有写明“所有”而是写明“居住”就认定涉讼房屋是陈岚遗产;陈奕招主张1976年榕城人民法庭、居委已调查确认涉讼房屋为陈岚遗产,2006年经北市居委、西马办事处和扩路拆迁办的调查取证及与陈珍爱当场对质仍然确认涉讼房产系陈岚遗产,只有其本人陈述而不能提出相关证据,陈珍爱也没有认可,本院对陈奕招该主张不予支持。综上,陈奕招提出的相反证据不足以反驳粤财字第515531号契纸,其主张涉讼房屋是陈岚遗产的理由不成立,本院予以驳回。涉案房屋原所有权人应根据粤财字第515531号契纸认定是陈勤。原审判决对该问题的认定正确,本院予以维持。

关于陈珍爱提供的《遗嘱继承公证书》应否采纳的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定:“经过法定程序公证证明的法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”陈奕招没有提供足以推翻上述《遗嘱继承公证书》的证据,该公证书依法应当作为认定事实的依据。原审判决对上述《遗嘱继承公证书》予以采纳正确,本院予以维持。至于陈奕招主张上述《遗嘱继承公证书》应当撤销的问题,根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条:“当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的,人民法院不予受理,告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查的”规定,本院不作审查。

关于陈勤自书遗嘱的效力问题。涉讼房屋是陈勤的个人财产,陈勤自书遗嘱将涉讼房屋交给陈珍爱继承,符合《中华人民共和国继承法》第十六条第三款“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”的规定,陈勤的唯一法定继承人陈芬对此也无异议,据此应认定陈勤的自书遗嘱有效,陈珍爱因受遗赠取得了涉讼房屋所有权。陈奕招提供的证据不足以证明涉讼房屋是陈岚遗产而非陈勤遗产,其以陈勤无处分权为由主张陈勤自书遗嘱无效,理由不成立,本院予以驳回。陈奕招又主张其对涉讼房屋享有管理使用权,陈勤的遗嘱侵害了其权益,应认定无效,由于法律并没有规定不动产由他人使用管理时所有权人不得处分该不动产,所以,陈勤该主张没有法律依据,本院予以驳回。

综上所述,陈珍爱按照陈勤依法立下的自书遗嘱取得涉讼房屋所有权,现陈珍爱请求陈奕招返还涉讼房屋,是行使涉讼房屋所有权人的权利,符合《中华人民共和国物权法》第三十九条:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定,应予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。陈奕招上诉的理由不成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

 

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审受理费600元,由陈奕招负担。

本判决为终审判决。



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