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法院对于一方未签订《商品房买卖合同》的行为有什么看法?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:12


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

一审法院经审理查明:2011年1月1日,唐婕与农辉公司签订一份《“新阳国际”物业认购书》,约定:唐婕认购农辉公司出售的位于南宁市新阳路292-1号“新阳国际”3栋1808号商品房,建筑面积为73.38平方米,认购总价439053元;付款方式:认购定金10000元须于签署本认购书时付清,第一期楼款122053元须于2011年1月8日前付清(不含定金),余款307000元办理银行按揭。认购书中(二)认购条款规定:“1、认购方(即唐婕)确认签订本协议时已清晰阅读并理解出售方(即农辉公司)提供的《认购须知》,已知悉悬挂于售楼部的预售许可证的全部内容及认可公示于售楼部的《商品房买卖合同》示范文本所确定的内容和对该物业进行了详细的了解。同时,双方已就交易该物业的《商品房买卖合同》之具体条款进行了全面磋商并形成一致。2、认购方须在签署《认购书》之日起计7日内,缴纳应缴付的楼款及认购方认可的《认购须知》确定的一切税费、费用,并携带此《认购书》、身份证明文件正本和上述楼款收据、税费收据或发票,到出售方指定部门签署《商品房买卖合同》及有关文件。……”认购书签订后,唐婕如约向农辉公司交付了购房定金10000元。2011年1月8日,唐婕填写一份《新阳国际特殊申请表》,向农辉公司申请退房,农辉公司未予同意。此后,唐婕分别于2011年2月13日、2月28日,通过邮政特快专递的方式向农辉公司的法定代表人叶杏霞邮寄一份《协商签订商品房买卖合同的函》和一份《再次协商签订商品房买卖合同的函》。农辉公司收到上述函件后,就关于同意修改购房合同意见的回复及提醒唐婕履行购房手续,于2011年3月10日通过邮政特快专递的方式向唐婕邮寄两份《函》,但双方最终未能签订《商品房买卖合同》。唐婕遂于2011年3月28日诉至法院,请求判令:1、解除唐婕与农辉公司于2011年1月1日签订的《“新阳国际”物业认购书》;2、农辉公司返还唐婕购房定金10000元并自起诉之日起至付清全部定金之日止,按同期银行贷款利率支付利息;3、本案诉讼费用由农辉公司承担。

一审法院经审理认为:唐婕与农辉公司在2011年1月1日签订的《“新阳国际”物业认购书》是双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律的强制性规定,应为合法有效。唐婕在申请退房未果后,就商品房买卖合同的内容提出修改意见,农辉公司亦同意就合同签订事宜进行协商,对于双方在签订认购协议后,未能如约签订《商品房买卖合同》的原因,唐婕与农辉公司各执一词,而唐婕作为商品房买受人,其有权就商品房买卖合同的内容提出修改意见,故唐婕在合同签订过程中并无违约行为。农辉公司作为出卖人,在买受人就合同条款提出异议的情况下,亦可在其利益角度下审视买受人提出的意见,其行为亦不能认为是违约。结合双方签订的《“新阳国际”物业认购书》内容可见,当事人协商的主合同条款并未在认购协议中进行详细约定,故唐婕与农辉公司协商不成,不能认为是任何一方当事人违反认购协议的约定而拒绝订立主合同,因而不能适用定金罚则。鉴于唐婕与农辉公司不再订立《商品房买卖合同》,双方之间的《“新阳国际”物业认购书》已无法履行,唐婕诉请解除并无不当,予以支持,农辉公司收取的购房定金亦应予以返还。唐婕要求农辉公司支付定金利息的诉讼请求,没有法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,该院判决如下:一、解除唐婕与农辉公司于2011年1月1日签订的《“新阳国际”物业认购书》;二、农辉公司返还唐婕购房定金10000元;三、驳回唐婕要求农辉公司支付利息的诉讼请求。案件受理费25元(唐婕已预交),由农辉公司负担。

上诉人农辉公司不服一审判决,上诉称:一、2011年1月1日,唐婕在对农辉公司开发的“新阳国际”楼盘情况进行了全面充分的了解后,在“已清晰阅读并理解出售房提供的《认购须知》,已知悉悬挂于售楼部的预售许可证的全部内容及认可公示于售楼部的《商品房买卖合同》示范文本所确定的内容,同时就《商品房买卖合同》之具体条款进行了全面磋商并形成一致”的情况下,经双方协商,在平等互利的基础上签订《“新阳国际”物业认购书》,约定:唐婕认购农辉公司出售的位于南宁市新阳路292-1号“新阳国际”3栋1808号商品房,建筑面积为73.38平方米,认购总价439053元;认购方式:认购定金10000元于签署认购书时付清,首期款122053元须于2011年1月8日前付清(不含定金),余款307000元办理银行按揭。2011年1月8日,唐婕向农辉公司申请退房,申请原因为:“本人由于对购房缺乏理性思考与认识,再加上时间仓促,经验欠缺,因此对贵楼盘的区域环境、周边状况、配套设施等各方面没有充分的认识与了解,另一方面由于资金方面原因导致首付款不足,特向贵售楼部以及贵开发商申请退房。”此后,唐婕又于2011年2月13日、2月28日通过邮政特快专递的方式向农辉公司邮寄《协商签订商品房买卖合同的函》、《再次协商签订商品房买卖合同的函》。农辉公司收到以上函件后,就关于同意修改购房合同意见的回复及提醒唐婕履行购房手续,于2011年3月10日通过邮政特快专递向唐婕邮寄两份《函》,要求唐婕尽快与农辉公司就购房合同具体条款之修改进行协商,可唐婕一直不予回应。二、唐婕因其“购房缺乏理性思考经验欠缺,另一方面因资金方面的原因造成首付款不足”等自身原因,试图试图悔约,要求退房不成,又以《商品房买卖合同》内容显失公平为霸王条款为由向农辉公司提出修改合同的要求,而当农辉公司同意与之协商时,却避而不谈。由此可见,唐婕要求修改合同也只不过是为了推脱其违约责任的一个托辞,理由显然不成立。根据《合同法》、《担保法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的,其无权要求返还定金。唐婕在签订《认购书》并给付定金时,有义务对即将购买的物业进行清楚的了解,而不能简单地在给付定金后反悔,又不断地找理由以合同内容达不成一致要求返还定金。《认购书》本身已具备合同成立的要件,是独立的合同。购房合同虽未正式签订,但当事人双方签订了《认购书》,可能为此已支付相当费用并放弃众多其他交易机会,如果一方恶意谈判,将造成当事人的机会损失和信赖利益损失,这种损失应为法律保护的客体。根据《合同法》第四十二条第一项的规定,假借订立合同,恶意进行磋商,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿的责任。综上,请求二审法院维持一审判决第一、三项,撤销一审判决第二项,改判农辉公司无需向唐婕返还购房定金10000元,一、二审诉讼费用由唐婕承担。

被上诉人唐婕答辩称:农辉公司上诉所称的事实没有相应的证据予以证明,一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

当事人争议的焦点:上诉人农辉公司是否应向被上诉人唐婕返还购房定金10000元?

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外,未提供新的证据,且对一审查明的事实均无异议,本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为:唐婕与农辉公司于2011年1月1日签订的《“新阳国际”物业认购书》系双方当事人真实意思表示,内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同。该认购书约定唐婕认购南宁市新阳路292-1号“新阳国际”3栋1808单位,在签署该认购书时交付认购定金,唐婕须在签署《认购书》之日起7日内签署《商品房买卖合同》。故双方签订的《“新阳国际”物业认购书》属于商品房预约合同。一审法院于2011年3月28日立案受理本案,将案由定为定金合同纠纷。与2008年《民事案件案由规定》相比,2011年4月1日起施行的《民事案件案由规定》新增了商品房预约合同纠纷等案由。根据双方的诉辩主张,本院将本案案由确定为商品房预约合同纠纷。

根据唐婕与农辉公司签订的《“新阳国际”物业认购书》,唐婕交付的定金,系作为双方订立《商品房买卖合同》的担保,为立约定金。对双方最终未能签订《商品房买卖合同》的原因,唐婕主张系因农辉公司未能同意其提出的在合同中明确约定房屋所在地块的土地使用权期限为自签订《商品房买卖合同》之日起70年的要求,且农辉公司未在其要求的期限内予以回复。唐婕向农辉公司申请退房未获同意后,就合同中面积确认及面积差异处理、交付期限、产权登记、违约责任、房屋所在地块的土地使用权期限五项内容提出修改意见,农辉公司向其邮寄函件回复同意其修改合同的四项要求,并提醒唐婕签订《商品房买卖合同》,办理购房手续。关于房屋所在地块的土地使用权期限,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。法律明确规定了房屋所在地块的土地使用权期限。唐婕要求农辉公司在《商品房买卖合同》中明确约定房屋所在地块的土地使用权期限为自签订《商品房买卖合同》之日起70年,超过了法律规定的土地使用权期限,农辉公司无权对此条款进行修改。唐婕作为一名具有完全民事行为能力的成年人,应对自己的行为及行为产生的后果有充分的认识。且其向农辉公司邮寄的《再次协商签订商品房买卖合同的函》中称,房屋所在地块的土地使用权剩余期限直接影响到房屋的市场价值,亦是其签订《商品房买卖合同》考虑的重要因素。故应认定其签订认购书前,其已对所认购的房屋状况进行充分了解和考虑,包括房屋所在地块的土地使用权期限。农辉公司未同意唐婕要求修改房屋所在地块的土地使用权期限,不能成为唐婕不签订《商品房买卖合同》的正当理由。唐婕于2011年2月13日通过邮政特快专递的方式向农辉公司的法定代表人叶杏霞邮寄一份《协商订立商品房买卖合同的函》,就合同中面积确认及面积差异处理、交付期限、产权登记、违约责任四项内容提出修改意见,未提出要求农辉公司回函的期限。其于2011年2月28日向农辉公司的法定代表人叶杏霞邮寄一份《再次协商签订商品房买卖合同的函》,就合同中关于房屋所在地块的土地使用权期限的约定提出修改意见,要求农辉公司两日内予以答复。农辉公司于2011年3月1日签收该邮件。农辉公司于2011年3月10日通过邮政特快专递的方式向许毓芳邮寄两份《函》,称农辉公司委派负责人与唐婕及其委托的律师在售楼部进行了协商,当场答应了唐婕来函中提出的四点意见,在函件中再次回复同意唐婕提出的修改合同的意见,并提醒唐婕尽快签订《商品房买卖合同》和办理相关购房手续。唐婕向农辉公司邮寄函件至农辉公司签收邮件,需要邮寄送达的期间。农辉公司签收函件后,需要合理的期间审核唐婕提出修改《商品房买卖合同》的意见并予以回复。虽农辉公司未在唐婕要求的两日内予以答复,但其已在合理期限内对唐婕提出修改合同的意见予以回复,且该情形对双方签订《商品房买卖合同》并未造成实质性的影响。再者,唐婕于2011年1月8日向农辉公司提交了《新阳国际特殊申请表》,称其因对购房缺乏理性思考与认识,对楼盘的区域环境、配套设施等缺乏了解,且由于资金原因导致首付款不足,向农辉公司申请退房。综上,唐婕与农辉公司最终未能签订《商品房买卖合同》,系因唐婕违反认购协议的约定造成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。因唐婕违反认购协议的约定,农辉公司与唐婕未能订立《商品房买卖合同》,唐婕无权要求农辉公司返还定金。唐婕要求农辉公司返还定金10000元的诉讼请求,于法无据,应予驳回。

综上所述,农辉公司的上诉请求,合法有据,本院予以支持。对一审判决第一、三项主文,农辉公司与唐婕均未提起上诉,本院予以维持。一审判决认定事实清楚,但适用法律错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项和第一百五十八条之规定,判决如下:

一、维持南宁市西乡塘区人民法院(2011)西民一初字第1005号民事判决第一、三项主文;

二、撤销南宁市西乡塘区人民法院(2011)西民一初字第1005号民事判决第二项主文;

三、驳回被上诉人唐婕要求上诉人广西光辉置业有限公司返还购房定金10000元的诉讼请求。

一审案件受理费25元,由被上诉人唐婕负担。二审案件受理费50元,由被上诉人唐婕负担。

本判决为终审判决。



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