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北京房产律师——借名购买房改房合同具有法律效力吗

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-04-24 20:00


北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
原告诉称
原、被告系姐妹关系。原告之母李小于2015年8月21日去世。2005年,原告父母承租的位于B市2号的公房拆迁,给付了相应的货币补偿,另外给予了李小经济适用房的购买资格,当时李小没有能力购买,又因当时原告家庭居住条件困难,李小愿意原告占用此经济适用房购房资格购买房屋。原告又征求了二被告的意见,经过二被告同意后,由原告占用此经济适用房的资格购买房屋。
2006年3月18日,原告独自出资购买了位于B市1号室的房屋,并对此房屋进行装修后居住使用至今。2014年3月17日,原、被告协议约定,在李小过世后,由二被告协助原告将此房产过户到原告一人名下。故上述房屋属于原告所有,二被告应当按照约定协助原告办理此房屋的过户手续。
原告王一向本院提出诉讼请求:判令被告王三、王二协助原告王一办理B市1号房屋的过户手续,过户到王一名下。
 
被告辩称
被告王二辩称,拆迁是母亲的房屋,于2005年年底拆迁。2006年1月份签定协议,代理人是王三,拆迁款是王三领的,房票也是王三领的。母亲在1999年时的情况可以去养老院调查。按照母亲的意愿,王二和王三都有房,原告没有房。原告的儿子年龄大了,母亲的意愿是让原告儿子买房。曾经其去养老院看母亲,母亲也对其说让二被告协助原告购房。当时三个姐妹全部同意,母亲也同意。母亲于2015年去世,去世前两年意识不太清楚,在养老院时意识是清楚的。其没有跟原告配合要多分财产。其同意原告的诉讼请求,同意把房产过户给原告。
被告王三辩称,本案诉争的借名买房合同客观不存在,没有纸质或口头的合同,双方不存在借名买房的合同关系。对于原告主张的2014年3月17日的协议,首先不合法,其次不生效,第三不能证明其对方的观点。该协议内容明确写了房屋是母亲的遗产,因此不能证明是为了借名买房。
该协议上明确认可,母亲不具有完全民事行为能力,在这种情况下,三子女提前在母亲在世时将该房屋进行了继承,明显是无效的。即便是遗产也不应按协议来分割,协议内容和事实不一致,协议上写着母亲没有能力购买争议房屋,而母亲名下有42万元的拆迁款,房屋25万元就可以购买,与事实不符。这是原告为了占有该房屋虚构出来的,因此对方以母亲没经济能力购房,这个前提是不存在的。以原告没有房屋为理由实际上也是不对的,原告的房屋位于B市3号。
对于居住的问题,母亲在1999年时就进了养老院,原告也认可母亲不具有完全行为能力,进一步证明一个没有完全行为能力人怎么能在拆迁时跟原告达成一致,一个住在敬老院里的人怎么能控制自己的房屋,所有证据不但没有能证明观点成立的,反而可以证明原告观点不成立。本案起诉的前提是因为王三起诉了法定继承。本次起诉是为了对抗法定继承,原告和被告王二是配合的关系,是为了对抗王三,以达到多分财产的目的。
综上,请法院驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
王大与李小系夫妻关系,二人共生育三个女儿,即王一、王二、王三。王大于1996年5月12日去世。李小于1999年6月入住老年公寓,后在该院于2015年8月21日去世。
2005年12月,因保护整治发展工程建设项目需要,李小原位于B市2号的房屋被拆迁,共取得拆迁补偿款、补助费419478元,李小并因此取得购买经济适用住房的资格。后王一、王二、王三三人平均分配上述拆迁款项,每人分得14万元。
2006年3月18日,李小与T公司签订《商品房预售合同》,购得位于B市1号的房屋一套,合同约定总价款为250411元。2008年4月3日,区建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为李小,房屋性质为经济适用住房。该房屋由开发商交付后,即由原告王一装修入住,并使用至今。
2014年3月17日,王一、王二、王三经协商,就前门拆迁款及房产分配问题达成一致,并签订《协议》。该协议约定:“1.王一不参加前门拆迁款分配,把当年所得拆迁款14万元整退给王二、王三各7万元整。2.王二、王三自愿放弃地址为B市1号的房产继承权利。在母亲李小过世后,王二、王三协助王一将此处房产过户到王一一人名下,并在需要时积极配合王一予以公证。”
该协议同时注明:“1.前门拆迁后获得房产购房资格时,由王一一人出资全款购买B市1号,所用资金为王一个人资产,没有使用拆迁款。2.B市1号现属于母亲李小名下,但因李小患有老年痴呆且意识模糊,现阶段无法到公证处公证。为了避免母亲李小过世后产生不必要的继承纠纷,因此制定此协议书,若三人产生不同分歧时,将遵循此协议规定。3.关于母亲李小在此协议签署后的全部赡养费用问题,由王一、王二、王三三人均摊,若其中一人已没有经济能力赡养,则由其家庭成员承担。4.此协议一式三份,王一、王二、王三各持一份。”协议签订后,王一分别于2014年12月27日、2015年1月10日向王二、王三各汇款7万元。
庭审中,王一、王二均主张李小在2013年左右开始神志不清;王三则主张李小在2006年年初就已经神志不清。经询问,老年公寓工作人员称,李小入住时思维清晰,表达没有障碍,直到二零一几年之后开始表达困难;在李小入住期间,老年公寓工作人员都是直接与王一沟通、联系。
 
裁判结果
驳回原告王一的诉讼请求。
 
律师点评
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
本案中,原告王一主张其与母亲李小就前述涉案房屋达成了借用李小名义购买该房屋的合同,但王一未能提交相应的书面合同。而王一、王二、王三姐妹三人在李小在世期间,自行就涉案房屋达成的协议中并没有李小的签字认可。因此,该协议内容不能在李小与王一之间形成相应的合同关系。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
王一主张李小以口头方式与其达成前述借名买房的合同关系,但其并未提交有力证据予以佐证。在姐妹三人意见存在分歧的情况下,法院无法认定李小对于二人之间的借名买房合同关系提出过要约或作出过承诺。因此,本院不能认定李小与王一之间就前述涉案房屋达成王一主张的合同关系。故对于原告王一的相应诉讼请求,缺乏事实基础,不予支持。
 



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