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北京房产律师——借名购房合同无效对借名人造成的损失由谁承担

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-04-24 20:01


北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
 
原告诉称
2008年夏天,被告获得限价商品房指标,自身无力购买,经双方协商,原告向被告支付70000元,由原告出资,以被告名义签订房屋买卖合同及贷款合同,房屋归原告所有,待房屋能够上市交易后,被告协助办理房屋所有权变更事宜,将该房屋所有权变更至原告名下。双方达成协议后,原告向被告支付了70000元。
2008年9月27日,原告与被告一起,以被告名义与W公司签订了购买1号的购房合同,房屋总价款553091元,原告的爱人以转账形式分两次将购房首付款113091元转账给被告,由其将首付款支付给W公司。2009年6月19日,以被告名义与银行签订抵押贷款协议,贷款440000元,贷款期限为360个月,每月等额本息还款2140.9元。从2009年7月起,原告夫妇每月以现存及转账方式还贷金额存入被告还贷账户内,原告至今已支付还贷款共计259200元(截止至2018年7月)。
房屋于2011年11月16日登记在被告名下,该房屋坐落确定为B市1号。被告曾于2016年11月提起诉讼要求原告腾房,经审理,最终于2018年3月被生效确定原告不应腾房,又于2018年4月提起起诉,要求确认双方借名买房约定无效,原告腾退房屋。该案于2018年6月28日经区人民法院作出民事判决,确认双方借名买房约定无效,原告腾退房屋,双方均未上诉,该判决已生效。
原告基于对被告的信任,以被告名义购买房屋,按照双方约定履行协议,支付了购房款,购房贷款等款项,而被告违背诚信,违反约定,屡次起诉原告,想要无偿收回房屋,具有过错,原告损失巨大,生效判决确认借名买房约定无效,被告应返还原告为购房支付的各项款项,赔偿原告的房屋增值部分等损失,故原告诉至法院。
原告(反诉被告)张三向本院提出诉讼请求:1、要求被告返还指标费70000元、首付款111825元、还贷金额259600元、税费23630.25元;2、要求被告赔偿房屋增值损失477619元和装修损失15万元;3、要求被告支付指标费70000元的利息;4、要求被告支付首付款111825元的利息。
 
被告辩称
被告(反诉原告)李四辩称:购房款应以转账凭证计算,被告在2008年7月支付过2000元贷款,应该扣除。增值部分请求没有事实和法律依据,该请求不认可。协议的达成双方均有过错,原告明知国家政策,还与被告达成协议,我认为双方应该是同等过错。原告仅是支付了房屋的首付款,以及后期部分贷款,现在还剩38万余元的贷款没有偿付,这些以后都是我支付。原告的损失也是首付款和利息。我认为该合同是无效合同,增值部分与原告无关。按照原、被告支付比例计算,原告的计算方式不正确。
综上,对第一项诉讼请求,应以银行转账记录和付款凭证为准,第二、三项诉讼请求不同意,第四项诉讼请求同意。
另外,原告一直出租房屋,我们有租金损失,要求法院在处理原告请求时酌情考虑,将2010年9月起至腾退之日止的租金,按每月6000元予以扣减。上一个案件生效后,法院执行了腾房,我找原告要房产证原件,原告不提供,故我提起反诉,要求原告将其持有房屋产权证、《商品房预售合同(限价商品住房)》、《个人住房(商业用房)借款合同》、购房发票、契税发票、印花税发票、住宅专项维修资金专用收据返还给我。
原告(反诉被告)张三针对反诉辩称:腾房的时候有的票据找不到了,回去找找,如果在的话,同意返还给反诉原告。
 
本院查明
2008年9月27日,李四与W公司签订《商品房预售合同》及补充协议,约定:李四购买B市1号(以下简称1号房屋),房屋首付款113091元,余款44万元向银行申请担保贷款方式支付。2008年9月24日,张三之妻分两笔向李四转账共计113091元。
2010年8月,W公司退回面积差价1266元。张三另支付房屋契税5518.25元、印花税277元、专项维修资金17764元及房屋所有权登记费80元。
2011年11月16日,1号房屋产权登记在李四名下,房屋性质为限价商品住房。张三在该房屋入住并装修。该房屋的《商品房预售合同》及补充协议、《个人住房(商业用房)借款合同》、房屋所有权证、购房款发票、契税发票、印花税发票、北京市住宅专项维修资金专用收据均由张三持有。
2018年4月23日,李四诉至本院,要求确认其与张三之间的借名买房约定无效,并要求张三腾退返还房屋。在该案审理中,双方均认可系借名买房法律关系,李四系通过申请获得购买涉案房屋资格。本院于2018年6月28日作出民事判决,确认李四、张三就涉案房屋的借名买房约定无效,张三将涉案房屋腾退给李四。双方均未提出上诉。该判决生效后,因张三未按判决确定日期腾房,李四向本院申请强制执行。2018年11月7日,经本院强制执行,张三向李四腾退返还涉案房屋。
另查,1号房屋自2009年6月19日开始放款,还款日为每月19日。张三自2009年7月19日开始还款,按月将资金存入李四的还贷账户,最后一笔存款时间为2018年6月10日。截止至2018年7月19日,该账户共偿还贷款本金81425.37元,利息154053.55元,剩余本金358574.63元,。
庭审中,张三主张张三之妻账户2008年9月、10月分两笔向李四转账70000元系指标费,要求李四返还本金及利息。李四不认可双方之间存在指标费,称系与张三之妻之间的借款。经询问,双方未曾就指标费达成书面协议。
 
裁判结果
一、李四于本判决生效后十五日内向张三返还111825元,并以111825元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,向张三支付自2008年9月24日起至付清之日止的利息。
二、李四于本判决生效后十五日内向张三返还已还贷款本息233475.84元、契税5518.25元、印花税277元、专项维修资金17764元及房屋所有权登记费80元,合计257115.09元。
三、李四于本判决生效后十五日内向张三支付房屋增值损失2370000元;
四、张三于本判决生效后十五日内向李四返还B市1号房屋的《商品房预售合同》及补充协议、《个人住房(商业用房)借款合同》、房屋所有权证、购房款发票、契税发票、印花税发票、住宅专项维修资金专用收据。
五、驳回张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。
本案原、被告就涉案房屋达成的借名买房约定被法院判决无效后,原告已将涉案房屋腾退返还给被告,被告应将原告交纳的房屋相关款项返还给原告。故对原告要求被告返还首付款、已还贷款、契税、印花税、专项维修资金和房屋所有权证费的诉讼请求,予以支持。
对于已还贷款数额,双方对两笔款项存在争议。从被告举证看,2016年10月被告存入2000元后,该还贷账户内有余额8000余元,扣除该笔2000元剩余资金为原告所存,足以偿还11月的贷款,且自还贷之日起原告一直持续还贷,故法院认为2016年11月19日的贷款系原告所还。
2018年7月14日,民事判决已生效,被告自该日起存入还贷资金,法院认为自该日起所还贷款视为被告所还。原告称6月10日存入资金系于7月19日扣减的意见,不予采信。据此计算,截止至2018年7月19日前,原告所还贷款本息为233475.84元。被告同意向原告支付首付款的利息,不持异议。被告与原告达成借名买房约定多年后反悔,有悖诚信原则,对约定无效的后果承担主要责任。应当指出,原告购买涉案房屋后的十年间,本市的商品房价格已发生大幅上涨,借名买房约定的无效确给原告造成了极大的损失,原告主张房屋增值损失并无不当,予以支持。
法院依据公平原则,考虑双方过错程度、原告出资贡献、估价报告以及信赖利益等因素,对损失数额予以酌定。因估价结果已含装修价值,故本院对原告主张的装修损失与上述损失一并处理,不再另行计算。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告无充分证据证明双方存在指标费的约定,故其要求被告返还70000元指标费并支付利息的主张,本院不予支持。原告基于双方借名买房的约定并支付合理房款占有使用涉案房屋,被告要求按照租金标准将原告占有房屋期间的费用折抵部分赔偿数额的抗辩意见,无事实及法律依据,不予采信。



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