北京房产律师——房屋买卖合同无效，卖方能否要求腾退房屋并支付占有使用费

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某军向本院提出诉讼请求：1．原告李某军与被张某文于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效；2．被告张某文立即腾退房屋并将房屋返还给原告李某军；3．被告张某文支付房屋占用费共计155600元。
事实和理由：2002年8月31日，原告李某军与被告张某文经案外人王某辉的撮合见证下，原告李某军以44万元的价格，将原告李某军所有的位于北京市顺义区X村的农村宅基地一处及地上房屋出售给被告张某文，双方签署了《买卖房屋契约》，被告张某文支付款项后，李某军将房屋交付给了被告张某文。房屋交付给被告张某文后，被告张某文将涉诉房屋出租并以原告李某军身份申请村民福利—星级文明户，冒名领取相关福利多年。经原告李某军与租客的确认，被告张某文首次出租大约6-7年，每年收取租金1800元，后租户退房。被告再次将涉诉宅院出租，经与租客确认，出租4-5年，租金不详。
第二次租赁期间，村委会例行安全检查发现，出租屋内安置多了台缝纫机，且有工人在内工作，因违规安装大量电力线路，存在严重安全隐患，村委会多次要求房屋现使用人整改，该租客均以其不是房主为由拒绝，并让村委会找原告李某军整改处理。
被告张某文签署该协议至今均系非农业户口，其户籍地为北京市西城区X村，非本村户口，也非本村集体经济组织成员。房屋从出让至今一直未进行翻修，翻建，其东墙已属高危建筑，随时面临倒塌的风险，因该墙体临大路，若发生坍塌，随之引发的伤害不可估量。原告李某军至今仍然是北京市顺义区X村集体经济组织成员，户口仍在本村，村集体也从未批准原告李某军任何新的宅基地。现原告李某军拟收回该宅基地及房屋，依据《中华人民共和国民法典》规定，故诉至法院。
 
被告辩称
被告张某文辩称：被告张某文对涉诉《买卖房屋契约》无效不持异议。
张某文与李某军此前并不相识。2002年，中间人王某辉找到张某文，称因子女上学及做生意急需资金周转，意将其闲置的位于北京市顺义区X村的一处宅基地房屋对外出售。张某文本无意购买，但王某辉多次找到张某文沟通，2002年8月31日，张某文在中间人王某辉等人的介绍及见证下，与李某军签订了《买卖房屋契约》，购买了涉诉宅基地房屋。签订契约后，李某军为涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》的登记权利人，张某文不是该村集体经济组织成员，涉诉宅基地并未变更至张某文名下。张某文收到本案的起诉材料后搜寻相关报告，对城镇居民购买农村宅基地房屋行为的定性及裁判标准已有了解，因此，张某文对涉诉的《买卖房屋契约》无效不持异议。
张某文主张在李某军赔偿到位且预留合理时间的情况下返还涉案房屋。张某文当初本无购买之意，但中间人王某辉多次找到张某文沟通，称李某军卖房是家里孩子上学及经营的加工厂急需资金周转，张某文出于好心，同时考虑自己年老时也内高在农村有便利居所，因此便同意购买。张某文及家人居住在市区，不再涉诉房屋内居住，故将涉诉房屋交给了中间人王某辉平时帮忙照看，包括对涉诉房屋进行修缮。
而且《买卖房屋契约》签订至今，涉诉房屋所在的X村的基础设施建设和基本公共服务不断完善，人居环境全面提升，房屋所在宅基地区位价格、居住、交通、教育、医疗、商业等周边环境与签约时已经发生了很大的变化，如按原购买价值返还，会造成张某文的利益严重失衡。李某军明知涉诉宅院及房屋属于我国法律禁止流转的财产范围，在出售18年后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，应对合同无效承担主要责任。
涉诉房屋平日有中间人王某辉帮忙照看，张某文对房屋出租情况不详，即使真存在出租行为，也是王某辉对外出租的，租金都由王某辉收取，王某辉未向张某文转交过租金，张某文对此并未获益。张某文及家人不在涉诉房屋中居住，不了解村内的福利政策及发放程序，张某文从未以李某军的身份领取过星级文明户等任何村民福利。涉诉房屋交由中间人王某辉照看期间曾进行修缮，应不存在李某军所述的房屋从出让至今一直没有进行翻修，翻建及倒塌风险。
 
本院查明
李某军系北京市顺义区X村村民，为农业户口。张某文为城镇居民户口。李某军在北京市顺义区X村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区X村。原顺义县土地管理局为涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为李某军。2002年8月31日，李某军与张某文达成《买卖房屋契约》，约定李某军将位于北京市顺义区X村的房屋及院落卖与张某文，张某文支付李某军房款44万元。后李某军将北京市顺义区X村院及《集体土地建设用地使用证》交付张某文。
本案审理过程中，经张某文申请，本院委托北京F公司对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年11月12日，F公司出具《房地产估价报告》，确定涉诉宅院总价为423889元，其中涉诉宅院总的区位补偿价为291568元，房屋重置成新价109189元、附属物为23132元。张某文支付鉴定费5000元。双方对《房地产估价报告》真实性认可，张某文认可该《房地产估价报告》的评估无异议，李某军称其对评估结果有意见，不认可评估中对香椿树、柿子树的价格、院墙的价值过高、灶台、炕及大门的评估价也不认可，但同意以《房地产估价报告》房屋重置成新价和附属物价格赔偿给张某文。
 
裁判结果
一、原告（反诉被告）李某军与被告（反诉原告）张某文于二○○二年八月三十一日签订的《买卖房屋契约》无效；
二、原告（反诉被告）李某军于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）张某文购房款四万四千元；
三、原告（反诉被告）李某军于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张某文经济损失共计七十万元；
四、在原告（反诉被告）李某军全部履行完本判决第二项和第三项之日起三十日内，被告（反诉原告）张某文腾退并返还原告（反诉被告）李某军位于北京市顺义区X村宅院、房屋；
五、驳回反诉原告张某文其他反诉诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，李某军与张某文磊虽然达成了农村房屋买卖协议，但因张某文并非北京市顺义区X村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。故对李某军要求确认其与张某文于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效的请求，予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。李某军应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。现李某军在转让涉诉宅院原有房屋十八年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，李某军应承担主要责任。
张某文不是北京市顺义区X村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任，因李某军与张某文就涉诉宅院房屋于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》为无效合同，张某文应将涉诉宅院、房屋返还给李某军，李某军亦应将涉诉房屋的卖房款返还给张某文。李某军应当对因合同无效给张某文造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，法院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对张某文反诉诉讼请求中数额过高部分不予支持。