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北京房产律师靳双权——办理网签手续但未及时过户构成根本违约吗

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-09-22 22:10


 
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2014年10月27日就位于北京市朝阳区1号、2号两套房屋签订的《存量房屋买卖合同》;2、要求被告协助原告将北京市朝阳区1号、2号过户登记至原告名下;3、被告向原告腾退北京市朝阳区3号,4号、1号、2号四套房屋;4、被告向原告赔偿损失,损失计算方式是自2014年7月10日至实际腾退房屋之日止,按照每月67213元支付赔偿损失。
事实和理由:2013年9月10日原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定原告将位于北京市朝阳区3号、4号、1号、2号的四套自有产权房屋转让给被告。总价款为2400万元。双方还约定,买受人未按照合同约定的时间、金额付款的,逾期超过10日,出卖人有权解除合同。被告先后于2013年9月16日支付现金248万元,交付承兑352万元,2013年9月30日支付现金400万元,2013年10月9日交付承兑200万元,总计支付1200万元。原告收到此款后为被告办理了1号、2号两套房屋的过户手续。按照合同约定,被告最迟应当于签订合同后100日内,即2013年11月20日前支付剩余的1200万元。但原告经多次催告,被告至今没有支付剩余的1200万元,根据合同规定原告没有为其办理其余两套房屋的过户手续。
根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条第二款的约定,被告的违约行为已构成原告解除合同的条件,原告通过诉讼已经依法解除了《北京市存量房屋买卖合同》。判决书除了判决解除《北京市存量房屋买卖合同》一项诉讼请求以外,该判决以存在本案第一项诉讼请求的事实(抵押法律关系)为由,对于本案原告提起的与本案第二项至第六项诉讼请求相同的请求事项要求另案处理。原告在本案中按照该判决的要求再次起诉了第二项至第六项诉讼请求,同时提起第一项诉讼请求,请法院一并处理全部争议问题。由于被告长期违约逾期付款,导致原告巨大经济损失,现原告以租金损失(月租金为67213元)为标准计算和主张损失金额。
综上所述,被告严重缺乏契约精神,在原告履行主要合同义务后却长期拒不履行付款义务,导致原告合同目的不能实现以及合同被依法解除,据此原告提起诉讼,请人民法院依法判如所请。
 
被告辩称
被告辩称:第一,关于第三人配合解除抵押我方不做答辩。双方既存在房屋买卖合同关系也存在房屋租赁合同关系,租金是不是损失不能确定,从执行方案来说他们应该向我们交付房产。第四项,不同意办理登记手续过户到原告名下,原来的判决书上只判决解除了双方签订的买卖合同但除买卖合同外,双方还签有执行方案,对于执行方案是继续履行还是应解除法院并没有明确判决,被告认为双方通过执行方案完全变更了《存量房屋买卖合同》中3号和4号过户网签退还租金、押金的条款应视为新的合意,因此双方关于3号、4号房屋过户,登记应根据北京市《存量房屋买卖》执行方案。
我认为针对上述两套房屋和车库的合同已经履行完毕,完成了过户登记手续,成立了被告名下的物权;不同意腾退,按照执行方案应该继续履行的约定,3号、4号,双方应办理网签和物业交割,同时支付剩余的1200万。所以原告并没有办理3号和4号房屋的网签,现在我们仍然可以要求原告办理网签,继续履行执行方案。不同意赔偿损失,我们已经执行了执行方案中的第一款约定。
 
本院查明
出卖人原告、买受人被告于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》。
出卖人原告、买受人被告于2014年7月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》执行方案,约定,双方于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》,之后双方办理了两套房产、两个车库的网签手续,买受人向出卖人支付房款12000000元。现就合同继续履行事宜,双方秉承诚信互让的原则,经协商达成如下补充条款:一、被告2014年7月30日前支付原告房租款873390.49元(2013年7月18日至2014年7月9日);
二、原告收到第一条约定的房租款之日起七个工作日内配合被告办理已网签房产、车库的缴税及过户手续。三、被告在原告配合办理已网签的房产、车库过户手续后,30日内支付原告1200万元剩余房款。在支付此款项时,双方需办理剩余房产车库的网签及物业交割手续、退还原房租押金。四、原告在收到被告支付的房屋尾款1200万元之日起30日内配合被告办理完毕剩余房产以及车位缴税、过户等相关手续。五、未尽事宜按原合同执行。
2014年10月27日,原告与被告签署《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定原告向被告出卖1号房屋、2号房屋。上述合同为网签合同。
本案原告曾以本案被告为被告,诉至本院,要求:1、解除2013年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、将北京市朝阳区1号、2号两套房屋过户给原告;3、腾退北京市朝阳区3号、4号、1号、2号四套房屋;4、被告赔偿损失2822946元(每月租金为67213元,2014年7月19日至2018年1月18日,共计42个月),并按该标准计算至判决生效之日。本院于2018年9月18日出具民事判决书,该判决书载明:本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。判决:一、解除原告李某城与被告北京H公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、驳回原告李某城的其他诉讼请求。
 
裁判结果
一、解除原告李某城与被告北京H公司于2014年10月27日签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》;
二、第三人X银行于本判决生效之日起五日内协助原告李某城办理位于北京市朝阳区1号、2号的房屋的抵押权注销登记手续,被告北京H公司应予配合;
三、被告北京H公司于本判决第二项履行完毕之日起五日内协助原告李某城办理位于北京市朝阳区1号、2号的房屋的所有权过户手续,将上述房屋过户至原告李某城名下;
四、被告北京H公司于本判决生效之日起十日内向原告李某城腾退位于北京市朝阳区3号、4号、1号、2号的房屋;
五、被告北京H公司于本判决生效之日起十日内向原告李某城支付房屋占有使用费。
 
房产律师靳双权点评
针对1号房屋、2号房屋的网签合同,均是双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后,为完成将合同内容登记在政府机关确定的网络上进行公示等目的,所签订的买卖合同。上述网签合同均系对《北京市存量房屋买卖合同》的确认与细化,这些合同与《北京市存量房屋买卖合同》一样,约定了原告与被告之间的房屋买卖合同关系。根据查明的事实,原告与被告之间就3号房屋、4号房屋、1号房屋、2号房屋成立的房屋买卖合同已经经过生效判决确认解除。
原告与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》因被告根本违约而解除,双方之间关于3号房屋、4号房屋、1号房屋、2号房屋成立的其他房屋买卖合同关系同样应当解除,故原告要求法院判令1号房屋、2号房屋的网签合同解除,符合法律规定,法院依法予以支持。
关于被告主张双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》执行方案系新合同一节,法院认为,该《北京市存量房屋买卖合同》执行方案是依托于《北京市存量房屋买卖合同》存在的从合同,主合同解除,《北京市存量房屋买卖合同》执行方案亦应当解除,法院对被告该抗辩意见不予支持。
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案1号房屋、2号房屋现登记在被告名下,原告要求上述房屋恢复原状,被告协助将上述房屋过户登记至原告名下符合法律规定,法院依法予以支持。
关于1号房屋、2号房屋的抵押问题。1号房屋、2号房屋的房屋所有权人应为本案原告,第三人在未实际放款的情形下不应依照被告与第三人之间的抵押合同取得上述房屋的抵押权,根据查明的事实,抵押权人未实际放款,抵押权人未依法到庭参加诉讼,应视为放弃了答辩和质证的权利,法院对原告要求第三人协助解除相应抵押手续的诉讼请求予以支持。
 
 



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