北京房产律师——房屋出售后遇拆迁致无法过户，买方损失由谁承担

 
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
张某芹向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付违约金7000元；2、要求被告赔偿原告经济损失4469017元及自2013年12月16日至实际给付之日的中国人民银行同期贷款利息损失。
事实与理由：原告原系S公司的职工，为落实党的“十五”大精神，市区深化经济体制改革的需求以及《关于进一步深化经济体制改革的实施意见》等政策，原告选择提前退休，自谋出路，企业资产内部购买的安置方案，并于1998年10月1日与S公司签署了《房屋使用权有偿转让协议》（下称“转让协议”），购买了企业的内部资产位于丰台区D村8间房屋（下称“涉案房屋”），130平方米，协议约定转让金35万元，协议生效之日起，房屋所有权归原告，S公司根据国家有关规定，为原告办理产权移交手续，转移手续费用双方各承担50%。嗣后，原告依约支付了全部房屋转让款，S公司向原告交付房屋后，涉案房屋一直由原告占有、使用，房产土地税、房屋修缮费及其他费用亦一直由原告承担，原告还投入大量资金对涉案房屋进行了彻底的翻新、扩建。
2012年9月，涉案房屋所在区域被征地拆迁，拆迁人采取了停水、断电的野蛮方式，原告无法长期留守屋内。2013年1月，拆迁人趁屋内无人，拆除了全部涉案房屋。在原告错误提起的侵权诉讼案件中，原告得知：S公司的隶属单位北京市丰台区供销合作联合社已于1999年2月10日取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，S公司还于2013年12月16日与拆迁人签署了《丰台区科技园西区Ι非住宅房屋拆迁补偿协议》，并领取了5114987元拆迁补偿费。
原告认为，上述转让协议合法有效，被告作为同一法人主体在涉案房屋已取得《房屋所有权证》，具备办理产权过户条件的情况下，未依约为原告办理产权转移手续以及与拆迁人签署拆迁补偿协议的行为构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，除应依约支付违约金外，还应赔偿原告的实际损失。京西商业分公司已于2019年8月29日进行了注销登记，其作为S公司的分公司，相应民事责任应由S公司承担。现原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
 
被告辩称
S公司辩称：原告张某芹不是本案争议土地及地上房屋的合法权利人，其提供的房屋使用权有偿转让协议书当中的S公司亦不是土地及地上房屋的合法权利人该协议属无效协议。且上述无效协议已经经过此前生效的民事判决书予以确认。房屋使用权有偿转让协议书关于转让房屋的内容属无效协议，对本案当事人不具有约束力。本案诉争房屋的土地使用权人为北京G公司，房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社。无论是S公司还是S公司对诉争房屋和土地均无权属和处置资格。张某芹的权益，已经在此前生效判决中予以了支持，张某芹在本案当中不存在其他经济损失，且张某芹对于房屋无法转让实际上是明知的。
综上，为维护被告合法权益，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。
 
本院查明
张某芹原系S公司职工。1998年10月1日，张某芹（乙方）与S公司（甲方）签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方将位于丰台区D村商店商业网点的房屋捌间，130平方米的房屋有偿转让给乙方，用于生产经营性使用······此后，诉争房屋一直由张某芹使用，其亦按合同约定向S公司交纳了房产土地税。现房屋已被拆除。
2013年12月16日，S公司（乙方）经案外人北京市G公司授权后，与北京F公司（甲方、以下简称F公司）签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》。
 
裁判结果
驳回张某芹的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
原、被告双方签订《房屋使用权有偿转让协议书》，该协议书中约定房屋转让期永久性，S公司与张某芹亦对房屋所有权归属及办理产权移交手续进行约定，由此可见，《房屋使用权有偿转让协议书》的性质实际上应为房屋买卖合同性质，该《房屋使用权有偿转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行相应义务。
原告关于违约金的请求，因上述协议约定，转让期内双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金，而涉案房屋不能继续使用的原因系房屋拆迁，并非单方终止协议，故原告的此项请求依据不足，法院难以支持。原告关于赔偿损失的请求，经询问，原告基于合同有效，因被告违约给原告造成损失提出该请求，其损失包含两部分，分别为涉案房屋拆迁补偿费中的停产停业补助及区位补偿金。
关于停产停业补助，在上述案件中，原告表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，考虑到此项费用系对于经营性主体的补偿，故原告主张此费用为其经济损失依据不足，难以支持。
关于拆迁补偿费中的区位补偿金，此费用系拆迁时针对土地使用权的补偿。在涉案合同签订时，涉案房屋所在土地为国有土地，双方虽约定了办理产权移交手续，但双方应对与后需履行存在困难及实际履行到位的可能性有所预估，因为涉案房屋所在土地为国有土地，国有土地上的房屋转让涉及国有土地使用权的转让问题，需要经有批准权的单位批准办理手续才能完成。双方在签订协议后的履行过程中，均未针对土地使用权进行过任何工作。生效判决亦已确定原告对其占用的土地并不享有合法权利。
同时，根据民法典相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故张某芹要求被告赔偿区位补偿金的请求依据不足，难以支持。