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北京房产律师靳双权——因政策原因致房屋买卖无效,损失赔偿责任由谁承担

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-09-22 22:11


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某东向本院提出诉讼请求,请求判令:1.原、被告于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效;2.判决生效之日被告腾退位于北京市顺义区1号院落的房屋及地上物;3.判决生效之日被告返还原告《集体土地建设用地使用证》。
事实和理由:原告有宅院一处,位于北京市顺义区1号,宅院内原有原告建设的北正房五间、棚子七间。该宅院的集体土地使用证登记使用人为原告李某东。2002年10月10日,经中间人说和,原告李某东以35万元的价格将该宅院卖给了张某长。现原告得知城镇户口人员不能购买农村宅基地房屋,且原告年事已高思故老宅,故原告诉至法院,请求法院依法判决。
 
被告辩称
被告张某长辩称:认可双方的买卖房屋契约无效。同意返还红本并腾退宅院,但是需要原告支付合理对价的情况下给予我方合理的腾退时间。
反诉原告张某长向本院提出反诉请求:反诉被告支付反诉原告因合同无效的损失130万元及购房款35万元。
事实与理由:反诉原、被告双方此前并不相识,在中间人的介绍下,反诉被告将位于顺义区1号宅院以35万元价格出售给反诉原告,宅基地使用面积为404.13平方米,双方已完成房屋、房款及集体土地使用证交付。现反诉被告向北京市顺义区人民法院起诉,要求确认合同无效并要求反诉原告腾退返还宅院。反诉原告认为,反诉被告明知出售的宅院属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效,违反诚实信用原则,其应当对合同无效承担主要责任,应当对因合同无效给反诉原告造成的经济损失依责赔偿。同时,《买卖房屋契约》签订距今已有18年之久,房屋所在的宅基地区位补偿价、居住交通等周边环境都发生很大变化,如按照原价返还利益将严重失衡,故诉至法院,请法院依法判决。
反诉被告李某东辩称:不同意反诉原告张某长的诉讼请求,只同意返还购房款35万元。张某长主张赔偿损失没有法律依据,契约签订时张某长作为城市居民应当预见到其不能购买农村房屋,且其在我方同村购买了三处农房,张某长的炒房利益不应当得到保护,张某长应承担主要责任。张某长的购房款在其主张的损失范围之内,不应单独叠加计算。对于鉴定意见不认可,涉诉房屋的地段并不是拆迁对象,宅基地区位补偿价无法核实,反诉人按照鉴定价格三倍计算没有相应依据,且房屋出售至今张某长没有进行过任何添附,张某长主张损失于法无据。鉴定的目的是为了证明其损失,故评估费不同意承担。
 
本院查明
涉诉宅院位于北京市顺义区1号,《集体土地建设用地使用证》。2002年10月10日,李某东将上述宅院卖给张某长,并将该宅院及其集体土地建设用地使用证交给张某长,双方签订《买卖房屋契约》。该契约载明,李某东现有宅基地一块,正房五间,棚子七间,坐落在村中,宅基地尺寸按集体土地建设用地使用证为准。因闲置无用,经中间人说和,卖给张某长名下,折合人民币现金共计三万五千元,笔下一次交清。张某长自认其非本村村集体经济组织成员,房屋购买后其没有居住过,一直由中间人管理照看涉诉宅院。
本案审理过程中,经张某长申请,本院委托北京Y公司(以下简称Y公司)对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年10月30日,Y公司出具《评估报告书》,确定涉诉宅院宅基地的区位补偿单价为1080元/平方米,涉诉宅院总的区位补偿价为332790元,房屋重置成新价89996元,装修、设备及附属物价值16570元。张某长支付鉴定费5000元。张某长对《评估报告书》认可。李某东对《评估报告书》不认可,开庭时表示如未在本院规定的时间内提出相反证据,视为对鉴定机构鉴定资质无异议。庭后,李某东未在本院规定时间内向本院提交相关证据。就《评估报告书》内容,李某东认为本报告依据的是集体土地拆迁管理办法,但本案房地均未列入拆迁范围,所以区位补偿价无法判定。
 
裁判结果
一、原告(反诉被告)李某东与被告(反诉原告)张某长于二〇〇二年十月十日签订的《买卖房屋契约》无效;
二、原告(反诉被告)李某东于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)张某长因合同无效产生的损失共计八十六万七千六百二十七元;
三、被告(反诉原告)张某长自本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李某东登记在李某东名下的《集体土地建设用地使用证》;
四、在原告(反诉被告)李某东履行完本判决第二项所确定义务之日起三个月内,被告(反诉原告)张某长腾退并返还原告(反诉被告)李某东位于北京市顺义区1号宅院、房屋;
五、驳回原告李某东其他诉讼请求;
六、驳回反诉原告张某长其他反诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。就本案而言,从庭审查明的事实来看,买受方张某长非涉诉宅院所在村的集体经济组织成员,其购买农村房屋违反了法律的强制性规定,当属无效。李某东主张确认双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。
合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。李某东作为村集体经济组织成员,应当知道宅基地为该村集体经济组织所有,不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。李某东在转让涉诉宅院原有房屋18年之后,以房屋买卖行为违反法律相关规定为由,主张该买卖合同无效并要求返还房屋,此行为有悖诚信原则,故对此行为所造成的后果,李某东应承担主要责任。张某长不是北京市顺义区X村的集体经济组织成员,对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果,负有次要责任。
双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》已被确认为无效后,张某长应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给李某东,李某东应当对因合同无效给张某长造成的经济损失依责赔偿,具体赔偿数额,法院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定,对张某长反诉诉讼请求中数额过高部分不予支持。张某长主张的购房款已经考虑在因合同无效给其造成的信赖利益损失之中,不宜重复主张,对该项诉求不予支持。
 



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