房产律师分析亲姐弟间借名买房诉至法院一案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告唐小姐起诉称：2012年10月15日我获得《甲市XX街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》，编号：备X，经审核符合甲市申请购买限价商品住房条件，予以备案。2014年12月24日我与甲市T置业有限公司签订《选房确认协议》，确认我购买乙区XX花园605号房屋(现住址：乙区1001号)。2015年4月9日我与甲市T置业有限公司签订了《甲市定向安置房销售合同》约定购买上述房屋。因我购房时曾向被告借款，2016年8月25日甲市T置业有限公司交付房屋时，被告提出临时借住一下，我同意了被告的要求，现在我需要使用该房屋，要求被告归还房屋，但被告拒绝归还，无奈之下我只能起诉至法院，请求法院判令：1、被告唐某腾退乙区1001号房屋(合同地址：XX花园605号房屋)并返还我;2、本案的诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告唐某答辩称：诉争房屋并不是原告所说的临时借住，而是借名买房，我和原告是亲兄妹关系，2012年原告符合申请两限房的条件，但因有父母的住房可以居住，也没有购房资金，一直不去申请。我因生有双胞胎儿子，对住房有更多的需求，因此，我和原告二人当着父母的面，达成口头协议，原告去申请了两限房指标，由我出资买房，房屋归我所有，将来满足条件后过户至我或者我儿子名下，同时，我答应免除此前原告做生意时从我处借走的借款30万元。此后，我以原告的名义及两限房指标购买了本案争议的房屋。所有的购房款、税费、产权代办费及其他手续费等费用均由我方支付。房屋交付后，由我实际占有并进行了装修使用，与房屋有关的物业费、专项维修基金、有线电视费、车位使用费、取暖费等费用全部由我方支付，一直持续至今，父母对此事一直知情;原告起诉要求腾房，随便编了个理由说是借住来起诉，实在是没有任何法律依据与事实依据，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，同时考虑到双方系亲兄妹关系，又要考虑到父母的感受，我方同意在法庭的主持下进一步调解，妥善处理好家庭纠纷。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：唐小姐与唐某系兄妹关系。根据唐小姐提供的《甲市XX街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》显示，根据甲市限价商品住房管理规定，唐小姐作为申请人符合购买限价商品住房条件。2014年12月24日，唐小姐与甲市T置业有限公司签署了《选房确认协议》，确认认购房号为1001号，房屋总价款为1159156元，预测建筑面积为85.03平方米。2015年4月9日，唐小姐作为买受人与甲市T置业有限公司签署了《甲市定向安置房销售合同》，房屋坐落：乙区XX镇XX村旧城保护定向安置房二期×，房屋单价为每平方米13632.32元，总价为1159156元，付款方式为通过唐某之妻谢女士的银行账户向甲市T置业有限公司转账，甲市T置业有限公司开具了金额为1109156元和50000元的发票各一张，在办理该房屋的入住时，产生面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金合计20548元，该笔费用亦有谢女士的银行账户支出。此外，唐某亦交纳了该房屋的热费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等费用。庭审中，唐某称该房屋其还进行了装修，花费85000元，目前房屋出租给了蛋壳公寓。

　　另查，诉争房屋的《甲市定向安置房销售合同》、购房发票、交纳面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金、取暖费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等相关书面文件的原件均在唐某处。诉争房屋尚未办理房屋所有权证书，经询问原因，唐某称目前可以办理房屋所有权证书，但因双方存在争议，己方持有购房合同原件和发票原件，故唐小姐暂时无法实际办理登记。根据取暖费等单据和现场照片记载，目前诉争房屋的地址为甲市乙区1001号。

　　四、法院判决

　　驳回原告唐小姐的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中唐小姐以返还原物纠纷诉至法院要求返还诉争房屋，其诉求能否成立，关键在于其是否有充分证据证实唐某对涉案房屋系无权或非法占有。唐某主张双方存在借名买房的口头约定，唐小姐对此不予认可，称其为借款买房。靳律师认为借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的实际使用、购房合同和票据的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素来进行判断。本案中，根据庭审中的陈述，诉争房屋系唐小姐通过摇号取得，只有唐小姐具有购买资格，在购房时购房款直接由唐某的妻子谢女士通过银行转账的方式支付给开发商，并由唐某持有相关购房合同和票据的原件，从双方的短信记录也可以看出双方当初对唐某出资利用唐小姐的购房资格购买诉争房屋是有过口头约定的，诉争房屋交付后也实际由唐某进行了装修、对外出租和收取租金，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性，靳律师认定双方之间存在借名买房关系。唐某占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于以上情况，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题解决之前，唐小姐要求唐某腾退诉讼房屋的诉讼请求，故不予支持。