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北京房产律师靳双权:借名购买的房屋再次出售后发生纠纷

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-03-11 18:02


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告马先生起诉称:马女士、佟先生是夫妻关系。我与马女士系兄妹关系,父亲马大叔、母亲刘氏(1982年已病逝)。父亲马大叔于1994年购买了位于乙区XX路302号一套两居室住房,马女士、佟先生因原住房拆迁,获得经济适用房的购房资格,马女士、佟先生此时已经搬到父亲上述这套房屋居住,父亲马大叔也通过公证遗嘱方式立下遗嘱,决定在其百年之后将其所有的这套房屋留于马女士、佟先生继承。但,马女士、佟先生主动放弃这次购买经济适用房的机会,而我尚在外租房居住,急需购买一套住房。为此,全家人协商一致,同意我以佟先生的名义购买位于甲市A区XX小区15号楼808号住房。我向产权单位交付了首付款10万元(该款系我向马女士所借,现已还清)。后我以佟先生的名义与甲市银行签订《借款合同》,借款合同签订后,我每月出资通过佟先生账户向银行还贷,全部房贷于2017年11月已全部还清。涉案房屋于2009年交付给我使用,并一直由我居住和管理(对外出租)使用。2016年11月,为解决孩子在城里就学问题,我决定将该房屋出售,马女士、佟先生协助我卖房,该房于2016年年底出售,售房款为398万元,扣除相关费用后净剩383万元。2016年12月21日被告马女士亲笔写下承诺,卖房手续结束后会将售房款383万元全数返还我,被告佟先生签字认可。现买房人已将全部售房款交予马女士、佟先生,但马女士与佟先生拒绝将该售房款返还给我。所以请求法院判令:1.请求人民法院判令二被告返还我售房款人民币3830000元,并支付从起诉日起至给付日止的延迟给付利息(按照中国人民银行贷款利率四倍计算);2.判令被告给付我因诉讼支付的律师费50000元。

  二、被告辩称

  被告马女士答辩称:不同意马先生的全部诉讼请求。808号房屋不是马先生的房子,是我与佟先生的拆迁安置房,马先生所诉与事实不符;父亲立公证遗嘱是父亲自己的意思,有影音证据,与808号房屋无关。

  佟先生答辩称:808号房屋获得的原因是我家的拆迁安置房,我让马先生居住,马先生没住多久就将房屋出租,并自己收取租金;马先生所诉借名买房不存在,808号房屋是我的拆迁安置房,安置房的首付款是我和马女士所付,手续也是我们办理的,房屋相关手续也由我们夫妻持有。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2006年7月21日,甲市T区市政管理委员会(甲方)与佟先生(乙方)签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,甲方因乙区“城中村”环境整治项目建设,需要拆迁乙方在拆迁范围内302房屋,甲方给予乙方拆迁房屋补偿款、拆迁补助费共计317598.43元。2007年10月31日,甲市K房地产开发有限公司(出卖人,以下简称K公司)与佟先生(买受人)签订《甲市商品房预售合同》,佟先生购买K公司位于甲市A区XX小区15号楼808号住房。合同附件五约定:“买受人应于2007年10月19日前向出卖人支付人民币102974元。买受人应于2007年12月4日前向出卖人支付人民币160000元”,付款方式为:“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%,其余价款可以向商业银行或住房公积金管理机构借款支付。”2007年10月19日,佟先生向K公司支付房屋首期款102974元,K公司向佟先生出具房款发票。2007年11月13日,甲市银行与佟先生(借款人)签订《个人购房按揭贷款借款合同》,贷款金额为160000元,贷款期限为10年,贷款款项用于购买808号房屋。甲市银行于2007年11月19日向佟先生放出贷款共计160000元,贷款到期日为2017年11月19日。2007年12月5日,K公司向佟先生出具贷款部分的房款发票160000元。至此,房款全部支付完毕。2009年7月27日,K公司通知佟先生收房。自交房后,原告马先生将房屋进行装修并居住和管理。2010年2月4日,佟先生取得808号房屋产权证,登记显示该房屋由佟先生单独所有。2016年12月19日,佟先生(出卖人)与宋先生(买受人)签订《甲市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定佟先生将808号房屋卖给宋先生,房屋价款为3740000元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为240000元,上述款项共计3980000元。后,马女士、佟先生取得上述购房款。后双方因为此购房款发生争执诉至法院。

  四、法院判决

  1、马女士、佟先生于本判决生效后七日内给付马先生3830000元;

  2、驳回马先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为,借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定。就本案是否存在借名买房的口头约定,将综合以下几点进行判断:房屋的占有使用、房屋的出资、购房票据及产权证书的持有情况、借名买卖双方的亲属关系以及对借名买房有无合理解释,依据双方自认的情况显示,第一、808号房屋从收房至出售给案外人,一直由马先生负责装修并实际占有使用,后又对外出租;第二、根据提供的字条显示,808号房屋首付款属于马女士替马先生垫付的性质,故首付款应认定为马先生支付;第三、就808号房屋的贷款支付情况,值得注意的是,马女士、佟先生主张因马先生从2010年开始对外出租808号房屋,故三方协商从此时起由马先生负责偿还808号房屋的贷款,但根据双方举证情况显示,马先生从2013年才开始出租808号房屋,此事实与马女士、佟先生所述明显相左,在二人不能自圆其说的情况下,可以认定马先生实际负责偿还808号房屋贷款,该支付行为与出租房屋并无关联;第四、808号房屋的购房票据及产权证书虽由马女士、佟先生保管,但考虑马女士与马先生的同胞兄妹关系,该种安排并无不妥,同时结合马先生就借名买房进行了合理解释,加之在马先生不再自行居住808号房屋而是对外出租时,马女士、佟先生不但未收回房屋反而同意马先生出租收益并在卖房时承诺向马先生返还售房款3830000的事实,该情形与无偿、无时间限制的借住关系下的权利义务安排明显不符。综上,靳律师认为上述几点因素相互印证,法院有理由相信马先生与马女士、佟先生之间就808号房屋存在借名买房的事实,马女士、佟先生理应按照字条中的承诺向马先生返还808号房屋售房款3830000元。就马先生主张的迟延支付利息及律师费,不予支持。



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