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房产律师靳双权:借名买房的合意怎么认定

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-03-11 18:04


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告孙先生起诉称:1998年被告所在的单位A省XX学校集资建房,房址在XX区XX路。因地势偏远,而且被告已经有房居住,就将此消息告诉我,并表示被告不参加集资建房。我结婚后无房,被告照顾我,让我以被告名义参加集资建房,并将XX学校下发的集资建房文件交给我。当时我综合我自己的各方情况,尽管经济上有困难,也决定参加集资建房,并向我母亲及亲戚借款3万元。自己拼凑3万元,以舅舅(被告)的名义完成了集资建房手续。2004年,学校将集资房改为福利房,根据政策,退回1.6万余元,被告代从学校领取后转交给我,并按当时的省直单位购房补贴核定办法,计算出被告及其爱人的工龄补贴大约为6万元,双方约定待房产本下发后过户时结清。2005年房本下来后,被告却以各种理由推迟过户,后两次经亲戚作为中间人协商工龄补贴分别确定为10万元和13万元,但被告每次最后又反悔。为了维护我的合法权益,特请求法院依法判令:1、判令位于甲市XX区的诉争房屋所有权归我所有;2、判令诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告黄大叔、曾大娘答辩称:诉争房屋是我方1998年向单位通过福利分房购买,我方购买房屋后由于该房屋离原告上班地方近,所以,原告请求我方搬到该房屋居住。其实原告从老家来到甲市后,一直居住在我方的家里。该房产原告没有购房资格。该房产系借原告43000元购买;而后,双方关于该房产协商过,也谈判过,但始终没有谈妥,不了了之;我方与原告之间存在着借款购房关系,最初是借了60000元,后来又归还过17000元。由于原告从小是在我方家长大,一直到上大学才从我方家走出去,所以我方也因亲戚关系和借款购房,所以答应了暂时借房居住,也同意过原告购买该房的请求,但就买房价格问题双方不能达成合意,因该房是福利分房,依据政策,里面包含着两位我方工龄、职务、独生子女以及对学校的贡献综合评分,当年我方评分为该校第七名,所以分到是二楼100多平方米精装修住房,这些住房都是学校给予的价值,就这一块,今天的原告和我方不能达成合意。后来又经过家族的几个人多次协商,都不能达成买房协议,原告一直强住到现在。所以,最初根本不存在借名买房,也没有任何借名买房的合同和合意。

  三、法院查明

  被告黄大叔系原告孙先生的舅舅。1998年9月,被告黄大叔所在的A省XX学校针对本校在职在岗教职工集资建教职工住宅一栋,地址位于甲市XX区。原告孙先生非A省XX学校教职工,其以被告黄大叔名义购买了位于上述地址的诉争房屋,建筑面积为106.65平方米,总价款59369元。原告孙先生分别于1998年9月30日向A省XX学校缴纳住房集资款3000元,于1998年12月8日缴纳住房集资款57000元,于2000年7月4日缴纳地下室房款300元。1999年9月下旬,原告孙先生办理了交房手续,入住该房居住使用至今,一直以黄大叔名义向学校交纳水、电、暖等各项费用。2004年,该集资房改为福利房,实际售价50200.54元,被告黄大叔夫妇工龄合计38年,折扣额为7072.31元,核算后,实际付款43128.23元。后A省XX学校退还被告黄大叔房款16871.77元。后被告黄大叔将该款返还给原告孙先生。2005年1月24日,甲市房产管理局为上述房产办理了房屋产权证书,房屋所有权人为黄大叔。

  四、法院判决

  位于甲市XX区的诉争房屋归原告孙先生所有。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:合法的财产权利受法律保护。根据相关法律规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。本案争议的焦点为原、被告双方是否存在借名买房的合意。借名买房关系存在两个方面,其一是对为何借名买房加以说明,一般而言,每个人均享有买房的权利,为何要借他人之名买房,实际物权人应提供合理的理由;其二是对谁是真正买房人提供证据证明。借名买房是买房人以房屋归自己所有的方式对房屋进行的占有使用。亲属之间虽然没有借名买房的书面约定,但可以通过客观情况来判断买房人是否以房屋归自己所有的方式对房屋进行占有使用。一般来讲,真正购房人首先应提供房款系自己支付的证据,并证明自己持有相应的购房票据。其次,买房一般是为了居住或收益。实际物权人应当举证证明自己使用或控制房屋。

  本案中,原、被告对诉争房屋由原告孙先生去XX学校支付房款的事实均无异议,但被告黄大叔辩称其委托孙先生代为交款,该款项系向孙先生所借。因原告孙先生当时分三次支付了房屋全款,根据常理判断,被告黄大叔夫妇工龄合计三十余年,当时集资购房,不可能一点积蓄没有,其全部向外甥借款购房不符合常理,且并未提供借款、还款的相关凭证,故对其关于其向孙先生借款购房的抗辩理由,缺乏事实依据,不予采信。且该房屋自1999年交房后一直由原告孙先生居住至今,水、电、暖及天然气安装等费用均由孙先生交纳。对于证人证言,证人谢某与原告孙先生因系母子关系,存在利害关系,故对该证人证言不予采纳;证人黄某虽系原告孙先生同事,但其证实其陪同原告去XX学校缴纳第二笔房款系客观陈述,不存在主观臆断,且被告黄大叔对原告孙先生去学校缴纳房款的事实并无异议,故对该证人证言予以采信。证人张某甲、蔡某均与原、被告存在亲属关系,其二人证言均证实原告孙先生以被告黄大叔名义购买XX学校的房子,并曾作为中间人协调过原告孙先生补偿被告黄大叔工龄补贴事宜。该二人与原被告均存在利害关系,其证言应客观公正,故予以采纳。

  综上,原告孙先生就借名买房能够提供合理解释,并支付了房款且占有使用房屋,并有双方亲戚证实,由此,可以认定双方存在借名买房的合意,该涉案房屋系原告孙先生购买。尽管涉案房屋登记在被告黄大叔名下,但对于双方当事人之间的争议,仍应当根据购房时双方当事人的真实意思表示、结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属,据此确权该房屋属于实际出资人和实际购买人所有。故涉案房屋应归原告孙先生所有。另原告孙先生之所以能够购买涉案房屋,是行使了被告黄大叔、曾大娘享有的购买学校集资房的权利及工龄福利待遇,故其应给予被告黄大叔、曾大娘合理的经济补偿。因被告黄大叔、曾大娘未提起反诉,故不予处理,其可另案解决。



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