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房产律师靳双权:借名购买的房屋仅是限制流通物,并非禁止流通物

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-03-12 17:45


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告董先生起诉称:我与被告是亲戚关系,同是L单位职工。被告在1987年分配到诉争房屋后,与我商定由我携全家搬到诉争房屋居住。随后,我在1987年携全家搬至诉争房屋并迁入户口。后我按约定出资买下诉争房产,并与被告签订字据,证明被告已经放弃诉争房屋的产权并愿意变更到我名下。诉争房屋产权证由L单位房产科及房委会按正规程序发放到我手中,我按字据约定多次要求被告进行产权过户,被告拒不配合。现协商不成,所以请求法院判令:1.请求确认甲市乙区XX路XX小区905号房产为我所有;2.请求法院判令被告履行约定,将甲市乙区XX路XX小区905号房产过户到我名下,并协助执行房屋的产权过户;3.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告张某答辩称:我是甲市乙区XX路XX小区905号房屋的产权人。借名买房违反了法律强制性规定。因当年董先生结婚无房,我是将自己的房子借给董先生使用,我的丈夫也不同意放弃产权。诉争房屋的产权证只是由对方代为领取,产权证并不是发给董先生的。

  三、法院查明

  张某及其委托代理人王先生系夫妻关系,王先生和董先生系兄弟。董先生和张某均为L单位职工。三人曾居住C区L街01号院内。1987年,L单位将甲市乙区XX路XX小区905号房屋(以下简称905号房)分配给张某使用,并每月扣除张某一定数额的工资作为房屋租金。经协商,张某同意将该房给董先生一家居住,董先生于每年底将房租一并返还给张某。2000年后,L单位每月直接从董先生工资中扣除房租。2004年12月16日,张某(乙方)与L单位行政管理局(甲方)签订《房屋买卖契约》。契约约定:甲方将坐落在乙区XX路XX小区905号房屋,总建筑面积59.89平方米,核准上述房屋按成本价每建筑平方米1560元出售给乙方,房价款为三万零三百四十二元整。公共维修基金为一千八百六十九元。2004年12月23日,董先生付清30342元购房款和1869元维修基金,并取得了L单位开具的以张某为名的《收据》,其中载明:今收到张某交来905号房屋房价30342元,维修基金1869元,人民币叁万贰仟贰佰壹拾壹元整,交款人董先生。2008年9月3日,张某取得905号房屋的产权证书。2013年5月17日,张某通过遗失补证的方式取得905号房屋的新产权证书。庭审中,董先生向法庭出示了《房屋买卖契约》、《房屋产权证书》、购房款《收据》。张某认可购房款是董先生交纳的。

  另查明,张某于2000年12月12日、2005年1月27日、2005年1月28日签署了三份字据。2000年12月12日,由张某签字确认的字据载明:“原L单位所分给我的XX小区905号房屋长期由董先生一家居住……我愿意放弃原来名义上分配给我的这套住房。请所里考虑将这套住房划转到董先生名下”。2005年1月27日,由张某签字确认的字据载明:“L单位张某名下的房永远不住”。2005年1月28日,由张某签字确认的《证明》载明:“XX路XX小区905号房屋是在张某名下。2004年12月经过董先生和张某协商,双方同意此房由董先生出资购买,房屋的产权和使用权归董先生出资购买,房屋的产权和使用权归董先生所有”。另查明,XX小区的房屋性质系中央在京单位已购公有住房。此房现已具备上市交易的条件。

  四、法院判决

  1、张某于本判决生效后十日内配合董先生办理甲市乙区XX路XX小区905号房所有权的过户登记手续,将房屋过户给董先生(办理房屋过户手续时产生的相关费用由董先生负担);

  2、驳回董先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:借名买房指以他人(符合购买条件的人)名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物,并非禁止流通物。本案争议的焦点是原、被告之间借名买房的合同效力问题。根据2005年1月28日张某签字确认的《证明》证实,张某同意董先生借其名义购买XX小区得房屋。该《证明》语言表述准确、清晰,内容指向明确、具体,是其真实意思表示。虽张某辩称2005年1月25日是在被胁迫的情形下签署的《证明》,但未能提供证据予以证实且与查明事实不符,故对此答辩意见不予采信。综合XX小区房屋实际出资、房屋占有使用、购房票据及所有权证书持有状态等情况,可以认定原、被告之间存在借名买房的合同关系。因XX小区房现已具备上市交易条件,原、被告借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。被告应当配合原告履行借名买房所产生的法律责任,即配合原告办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由原告自行缴纳。

  关于原告主张确认甲市乙区XX路XX小区905号房产为原告所有的诉求,因原告不能凭借与张某之间存在借名买房的合同关系,直接请求人民法院确认XX小区905号房屋为董先生所有。故对原告该诉求不予支持。



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