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已经签订了合同确定了房屋交房的时间,被告没有如约履行是否属于逾期交房?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:22


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告周谋诉称:一、原、被告签订的《商品房认购合同》合法有效。2010年5月31日,原告委托“钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告签订一份《商品房委托代建协议》。2010年7月份,原告与被告单独签订一份《商品房认购合同》。鉴于以上《协议》及《合同》依《商品房销售管理办法》第十六条规定明确了商品房买卖合同应明确的主要内容,且被告于2012年3月份取得上述商品房预售许可证,依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,原、被告签订的《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同,合法有效,理应得到履行。依照《商品房委托代建协议》第十条第4项“其楼层的分配及楼层差价由乙方负责”之规定,原告依约团购了“爱莲花园”7栋302房,约定建筑面积128㎡,单价2237元/㎡,约定总价286336元,然而该房之际设计面积为124㎡,依该面积计价为277388元。原告已通过团购委员会支付购房款超过95%以上,剩余部分因被告违约而暂停支付。二、被告严重违约,理应承担违约责任。依《商品房认购合同》第六条第1项之规定,被告交房时间为2011年12月31日。然,被告主体工程于2012年5月22日才经市质监站验收合格,但至今仍未交房,截止至2014年6月28日,延迟交房910天,已经给原告造成了严重的损害。依《商品房认购合同》第八条第(一)项第1目之规定:甲方逾期交付商品房及车库超过60天视为违约,超过60天后的时间每延期一日向乙方支付5‰的违约金。依据违约对等原则,再结合该《合同》第八条第(二)项第1目之规定,被告违约一天应付的违约金为原告以付款的5‰.考虑约定违约金偏高,原告愿降低标准,拟按延期办理房屋权属证书法定违约责任——参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》(银发(2003)251号)第三条规定:逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。经查,2011年中国人民银行发布的1至3年同期银行贷款基准利率6.10%,如以加收30%计算违约金为:已付购房款272019.2元×(910-60)÷365×6.1%×1.3=50234.12元。综上所述,被告无视合同约定,已构成严重违约,导致原告的生活幸福指数下降,造成社会不和谐的后果。原告为维护自己的合法权益,特向法院起诉,请求判令:1、判令被告支付延期交房违约金50234.12元(从2011年12月31日算至2014年6月28日止,期后另计);2、判令被告承担本案的诉讼费用。

被告新天地公司辩称:一、爱莲花园建设过程。2010年5月31日,原告委托钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会与被告签订了《商品房委托代建协议》(以下简称协议),2010年7月,原告以要办理住房公积金贷款为由,要求被告为其提供一份《商品房认购合同》(以下简称合同)。协议签订后,被告即着手进行筹建工作。于2010年6月18日委托湖南核工业岩土工程勘察设计研究院对爱莲花园住宅小区的地下状况进行勘探,勘探结果表明:第1、2、7栋住宅区为溶洞发育区,溶洞埋深在4.2至23.8米之间,第3、4、5、6、8栋不属溶洞发育区,以微风化白云质石灰岩作基础持力层。2010年9月10日,被告通过招投标形式确定钟钟市新星建设工程有限公司为爱莲花园桩基工程中标单位,并签订了施工合同,9月16日施工单位组织施工人员进场施工,12月10日前完成桩孔开挖和护壁成型458个,在浇灌桩芯砼前对成孔进行逐个探岩时发现有103根桩基是落在0.5米至2米不等的微风化白云质石灰岩层上,下面是冲积层溶洞及贯通性溶洞,实际地质情况与勘察地质报告有很大差别。面对如此罕见复杂的地形,为确保工程质量,被告于2011年1月23日召集设计、勘察、监理、施工单位的专家召开了“关于爱莲花园人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议”并形成了会议纪要,纪要主要内容如下:对挖孔深度超过10米、桩径小于800㎜至1100㎜、坐落在溶洞之上、地下水过大、无法正常施工的桩基进行二次扩桩开挖处理。因原设计的458根桩的桩深长度是6-9米,而扩桩开挖的实际桩深长度是10米以上至20米的79根,20米至25米的14根,25米至30米的10根;由于地下水位过高,设计单位根据地质详勘报告又增加了地基抗浮措施,原设计地下室钢筋砼底板厚度是150㎜,抗浮措施后的钢筋砼地下室底板的厚度变更为400㎜,工期相应延长,工程造价相应增加。被告于2011年11月28日召集钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会代表陈钟华、王钟钟、刘钟清、曹钟欧、罗钟钟等人员开了情况通报会,将施工中遇到罕见溶洞、工期需延期一年、造价将相应增加的事项进行了通报,得到了参会人员的理解。团购代表陈钟华在会上发言称:从开工到现在,由于受地质情况的影响,进度不大,但一直在努力施工,桩基扩桩施工工期根据实际情况可顺延,要保证质量,价格问题要和各位业主商量。其他业主代表也同意陈钟华代表的意见。原告继续支付购房款。二、被告不应承担违约责任。这是因为:1、被告在发现罕见溶洞后即及时将这一情况通报给了钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会,并告知工期将延期约一年时间,得到了该团购委员会的理解与支持。《协议》与《合同》第九条第二款第4项约定:如遇人力不可抗拒因素造成甲方(被告)不履行协议或者不能按时交房的,经双方签证认可后,交房日期相应顺延。《合同法》第117条也明确规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。2、被告在2011年11月28日,距协议约定的交房时间只剩一个月了,就将施工时遇到罕见溶洞,工期将延期约1年的情况向钟钟市技术监督局进行了通报,原告仍没有要求退款,解除协议,而是继续付款,这已充分说明了原告与被告己协议将交房日期变更为2012年12月30日前。3、原告未按照《协议》及《合同》约定的期限付款,造成被告工地几次处于停工待料的状态,也造成了工期延长。4、因红旗渠经梨树山贯穿爱莲花园地块注入郴江,红旗渠将地块一分为二,后政府调整规划,将红旗渠改道,这也耽误了一定的工期。5、2012年5月22日-5月29日“爱莲花园”6、7、8栋主体竣工验收合格,已具备交房条件。按照约定,此时原告应付清全部房款,但至今为止,即使按照《协议》及《合同》约定的价格,原告也尚未付清房款。《合同法》第67条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。根据《协议》及《合同》的约定,原告应当先履行付款义务后,被告才履行交房义务。鉴于原告未全面履行付款义务,被告当然有权拒绝交房。综上所述,原告的诉讼请求均不应得到支持,请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人陈钟华陈述称:作为钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会的代表,在委员会收到原告的购房款后,已经全部将购房款支付给了被告,共支付了81263106元。

在庭审中,双方围绕各自的诉称及其辩称进行了举证、质证,现分列如下:

原告周谋提交如下证据:

证据一:原告身份证,拟证明原告身份情况,是本案适格主体。

证据二:被告营业执照、组织机构代码证,拟证明被告身份情况,是本案适格主体。

证据三:2010年5月31日会议纪要,拟证明第一期每户先交8万元,不足30%部分第二期一并交清。

证据四:商品房委托代建协议,拟证明该协议是原告与被告签订《商品房认购合同》的前提基础,并证明被告违约未按期交房。

证据五:团购房选房登记签字表、告知函,拟证明原告取得房号。

证据六:商品房认购合同,拟证明原告与被告签订了商品房认购合同。

证据七:爱莲花园2012年1-7月预售许可证号,拟证明原告与被告签订《商品房认购合同》合法有效。

证据八:付款依据,银行转账回单,拟证明原告履行付款义务,支付了购房款给被告。

证据九:单位工程基础验收申报表,拟证明桩基工程完成时间,同时证明违约的时间。

证据十:混凝土浇注记录台账,拟证明三、四、五期完成时间。

证据十一:单位工程主体验收申报表,拟证明在2012年5月29日才对主体工程验收申报。

证据十二:单位工程竣工验收申报表,拟证明在2012年12月17日才竣工验收。

被告新天地公司对原告提交的证据发表质证意见如下:对证据一、二、三、六、七、十无异议;对证据四真实性无异议,但认为该协议第六条第一款、第九条第四款约定如遇人力不可抗拒因素,造成不能按期交房的,交房日期相应顺延,以及主体工程竣工验收时付清全部款项等内容;对证据五的选房登记表真实性无异议,但认为部分职工转让了购房指标,扰乱了房屋交易秩序,《告知函》中部分内容不属实;对证据八的真实性无异议,但认为原告在《协议》约定的交房期限届满后仍继续付款,说明原告对被告将延期交房是认可的;对证据九真实性无异议,但认为实际完工日期早于验收日期;对证据十一的真实性无异议,但认为根据协议约定,此时原告应付清全部购房款;对证据十二的真实性无异议,但认为此次验收为综合验收,但法律规定交房条件主体竣工验收合格。

第三人陈钟华对原告所举证据的真实性及证明方向均无异议。

被告新天地公司提交如下证据:

证据一:商品房委托代建协议,拟证明该协议第九条第一款约定:如遇人力不可抗拒因素造成不能按时交房的,交房日期相应顺延,第六条第一款约定主体工程竣工验收时付清全部购房款。

证据二:岩土工程初步勘察报告,拟证明经初步勘察,未发现地下溶洞,最深11.3米勘探到岩石,最浅2.0米勘探到岩石。

证据三:会议纪要,拟证明在施工过程中,遇到罕见溶洞及处理方案

证据四:陈钟证明,拟证明在2011年11月28日被告召集原告召开会议,将施工情况通报并告知原告工期延期。

证据五:进度汇报会议纪要,拟证明被告已将施工中遇到罕见溶洞、工期需延长约一年、造价将增加向原告方进行了通报

证据六:入孔桩实际开挖深度,拟证明入孔桩实际挖孔深度及浇灌日期表。

证据七:钟钟市委督查室证明,拟证明被告未能在协议约定的交房时间内完成工程,除了不可预见的因素外还有红旗渠改道等原因。

证据八:主体工程验收记录,拟证明爱莲花园6、7、8栋分别于2012年5月22日、5月29日经竣工验收合格,按约定原告应付清全部购房款。

原告周谋在庭审中对被告提交的证据发表如下质证意见:对证据一、二、七、八的真实性无异议,但对证明方向有异议,证据一中的第九条不可抗力没有法律依据,原告认可主体验收合格付清购房款,但是被告逾期交房。证据二能够证明被告委托勘察出现错误,后果由被告承担。证据七能证明房产开发是一个项目浩大的商业活动,被告理应预计相关程序及耗费时间,不能以这个成为延期交付依据。证据八可以说明这个时候验收合格违法了合同的交房时间。原告周谋对被告提交证据的三至六的真实性有异议,认为证据三没有相关人员签名,原告也没有参与,证明方向也不认可,里面的内容陈钟华发言不真实,经核实,陈钟华没有说过那样的话。证据四的真实性及证明方向均不认可。证据五是打印件,内容不真实,经核实,陈钟华没有说过那样的话,不能作为证据使用。证据六的真实性应以数据为准,原告购买爱莲花园的6.7.8栋没有超深,别的栋超深与原告没有关系。

第三人陈钟华同意原告对被告所举证据的质证意见。

第三人陈钟华未提交证据。

经审理查明:2010年5月31日,钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会与被告新天地公司签订了《商品房委托代建协议》,该委员会向被告订购商品房250套左右,约定交房日期为2011年12月31日。2010年7月13日,原告周谋作为购房业主与被告签订了《商品房认购合同》,该合同约定的交房时间为2011年12月31日,约定的购房总价为286336元。2012年3月,被告新天地公司取得了爱莲花园6、7、8栋预售许可证。认购合同签订后,原告将房款272019.2元交给第三人陈钟华,由陈钟华按工程进度将众购房户的款项转入被告的银行账户中。截止2012年11月8日,众购房户已统一将购房款共计85540111元交给了第三人陈钟华,第三人陈钟华已依约按工程进度转款81263106.00元至被告银行账户,第三人陈钟华留下了5%尾款,合同约定为被告需全部办好交房手续,第三人才将尾款交给被告。因被告开发的房产主体工程至2012年5月22日才经钟钟市质检站验收,且至今未交房给原告,众购房业主于2013年7月27日自行组织选房会议,将钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会认购的被告253套房屋分给了各购房户,并将分房业主名单及房屋编号于2013年8月7日告知了被告。因被告坚持认为所建房屋遇罕见地质情况,导致工期顺延一年,属不可抗力,被告无责,且因不可预见的地质原因,导致开发成本增加,原告应承担增加的开发成本。双方为此发生争议,因协商未果,原告周谋向法院提起诉讼。

本院认为,本案属商品房预约合同纠纷。本案中,钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会虽与被告签订了《商品房委托代建协议》,但委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋,并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本,代建人应当具有相应资质。代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动,建房人的主要义务是支付酬金。但本案中,钟钟市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会并不具有爱莲花园项目的国有土地使用权,也不承担立项等建设成本,只是作为团购房众户主的代表与被告谈判购房事宜,故此,本案不属委托代建合同纠纷。而商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中,原告与被告签订的是《商品房认购合同》,故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告双方所签订的商品房预约合同系双方当事人真实的意思表示,其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定,是合法有效的合同,双方均应当按照合同的约定履行。本案双方争议的焦点为:交房时间的确定,被告是否构成逾期交房。对此焦点问题本院评判如下:

一、如何认定交房时间的问题。按照双方合同约定,工程应于2010年6月底开工建设,2011年9月完成主体工程,2011年12月竣工交付。付款方式的约定为:合同签订生效后十个工作日每户购房户交首付款97000元,占总房款的30%,用于支付土地款和办理报建相关手续;桩基工程完工后每户购房户付49000元,占总房款的15%;住宅土建完成三层楼面时付65000元,占总房款的20%;住宅封顶时付49000元,占总房款的15%;主体工程竣工验收时付清5%的尾款。原告委托第三人陈钟华向被告支付购房款,第三人陈钟华从2010年1月27日开始,陆续按工程进度支付工程款,最后一次支付工程款的时间为2012年11月8日,至此,第三人已将95%的购房款支付给了被告。若双方严格按合同约定的话,被告应该于2011年12月主体竣工交付,则第三人在2011年12月底以前就应支付完全部购房款,但第三人作为购房户的代表直至2012年11月8日仍在付款,可见工程因地质原因而延期交房时间是双方达成的共识。至此,原、被告双方已用实际履行的行为对原签订的合同所约定的交房时间予以了变更。交房时间应在原、被告正式签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》时予以确定。故此,原告诉请按《商品房认购合同》所约定的交房时间确认本案开始计算逾期交房违约金的时间,无事实和法律依据,本院不予支持。

二、因本案中的交房时间需双方重新约定,签订正式的商品房买卖合同,才可计算逾期交房的具体时间。若双方无法达成一致意见,未能按现行国家规定,在房产登记部门网签商品房买卖合同,则原告有权提出解除合同或要求被告继续履行合同,并赔偿相应的损失。但本案中,原告的诉讼请求是“判令被告支付延期交房违约金50234.12元(从2011年12月31日算至2014年6月28日止,期后另计)”,如前所述,本案中尚不具备计算延期交房违约金的条件,故此,原告的诉讼请求本院不予支持。

综上,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,本院均不予支持,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下:

驳回原告周谋的诉讼请求。

案件受理费1015元,由原告周谋负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本并按对方当事人的人数提出副本,上诉于钟钟省钟钟市中级人民法院。



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