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借名买房是否受法律保护?当出现产权纠纷时该如何处理?

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2019-10-27 21:30


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告崔利合、刘宏田诉称,2008年,被告通过拆迁取得天津市经济适用房购买证资格,其本身已有一套原告资助的住房,无需再买房屋。在购买期限只剩两天时,被告主动找到原告崔利合及其夫刘军,表示自己有一张经济适用房的购买证,自己不需要,但浪费了又可惜,所以将该购买证让给了原告崔利合及其夫刘军。2008428日,原告使用被告让与的购买证购买了本市红桥区X路与X道交口西北侧XX号房屋,房屋面积61.33平方米,原告于2008516日前支付了购房款293798.38元及相关税费。天津住宅建设发展集团有限公司交房后,原告于2010517日委托装修公司对房屋进行装修,装修款共花费30500元,装修完毕后原告一直居住至今。原告系借用被告的名义买房,故涉诉房屋应归原告所有,近日,被告突然要求原告腾房,双方协商未果。故原告诉至法院,请求法院判令被告将涉诉房屋过户至原告崔利合名下。

被告崔全辩称,不同意原告的诉讼请求。被告系向原告借款买房。被告同意将购房款还给原告,同时原告应将涉诉房屋归还被告。具体情况是:20084月,被告因自有房屋拆迁取得了经济适用房购买证,之后被告选定了房屋,为筹措购房款被告向大姐即原告借钱,原告同意借钱给被告,当时被告没有出具借条,房屋购买手续都由被告跟着办理,交费由原告直接交。房子下来后先给原告住,将来被告有需要了原告再把房子还给被告。

经审理查明,原告崔利合与原告刘宏田系母子关系,原告崔利合与被告崔全系姐弟关系。涉诉房屋坐落天津市红桥区XX号,面积61.33平方米,该房屋登记所有权人为被告崔全。

20084月,被告因其自有房屋拆迁取得经济适用房购买证并办理了选房手续。2008516日,被告与天津住宅建设发展集团有限公司签订了《天津市经济适用住房买卖合同》,约定天津住宅建设发展集团有限公司将涉诉房屋售予被告,总价款288038元,被告于2008516日前交齐全款。房屋于2010528日前交付。

2008428日至516日期间,原告崔利合之夫刘军向天津住宅建设发展集团有限公司账户累计直接转账存入263799.38元:其中于2008428日转账118039元;于429日转账5760.38元;于2008516日分别转账40000元及100000元,两笔合计140000元。另被告于2008428日向天津住宅建设发展集团有限公司账户转账存入29999元,后刘军于200858日通过向被告名下账户转账30000元而偿还了被告支付的上述29999元。原告总计支付涉诉房屋购房款293798.38元。天津住宅建设发展集团有限公司于2012119日向被告开具发票,发票备注总房款已结清。后刘军以被告名义于2008730日支付了涉诉房屋的住房所有权登记费40元、天津市商品住宅维修基金2880元、契税2880.38元;于20131012日支付印花税149元;于20131111日支付图纸资料费20元。

涉诉房屋交付后,原告崔利合及刘军对房屋进行了装修,并实际居住使用涉诉房屋至今。被告未曾在涉诉房屋居住。20131023日,涉诉房屋房地产权证下发,登记权利人为被告。现涉诉房屋的房地产权证、《天津市经济适用住房买卖合同》及前述各项缴费凭证均由原告保存。

后原告崔利合与其夫刘军与被告就涉诉房屋的归属发生争执,原告崔利合及其夫刘军诉至本院,主张涉诉房屋系原告崔利合及刘军借用被告的名义购买,因被告要求原告腾房,故原告请求法院判令被告返还原告购房款、装修款及房屋增值费共计60万元。诉讼过程中,刘军于20141012日因病死亡。刘军的父母均已死亡,其继承人为其配偶即原告崔利合及其子即原告刘宏田。原告崔利合及原告刘宏田变更诉讼请求为请求将涉诉房屋过户至原告崔利合名下。

上述事实,由涉诉房屋房地产权证、《天津市经济适用住房买卖合同》、银行存款凭证、转账凭条、缴费票据、居民死亡医学证明(推断)书、常住人口登记卡及双方当事人陈述等证据在案证实,本院予以确认。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

本案的争议焦点是原告崔利合及其夫刘军与被告崔全之间是否存在借名买房的协议,涉诉房屋是由原告崔利合及其夫刘军借用被告的名义购买,还是被告崔全借用原告崔利合及其夫刘军的资金为自己购买。第一,从涉诉房屋购房款的支付情况来看,由被告直接向房屋出卖方支付的购房款总计29999元,而该笔款项后由刘军偿还被告。房屋的其他购房款均由刘军直接向出卖方支付。该支付过程与被告所主张借款买房的情理相悖,如系被告借款买房,则被告自行支付的29999元一般不应再由非购房人向购房人偿还;第二,从涉诉房屋的税费支付及票据保存情况来看,涉诉房屋的全部税费,无论数额大小,均由原告支付,且税费票据均在原告处保存。如系被告借款买房,则购房人一般应向他人借用其所短缺的资金,而不将所有小额税费交由非购房人出资。此外,涉诉房屋自交付之日即由原告崔利合及刘军居住,且其出资对房屋进行了装修,该情况与原告借名买房的主张亦更为相符。综合以上三点,应当认定涉诉房屋系原告崔利合及刘军借用被告的名义购买,原、被告之间关于原告崔利合及刘军借用被告名义购买涉诉房屋的协议成立。因该协议不违反法律及行政法规的强制性规定,故本院认定原告崔利合、刘军借用被告名义购买涉诉房屋的协议有效。现涉诉房屋具备上市交易的法定条件,故原告崔利合、刘宏田关于将涉诉房屋过户至原告崔利合名下的诉讼请求,本院予以支持。原告崔利合应当按照规定缴纳相关税费。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项、第一百零七条的规定,判决如下:

被告崔全自本判决生效之日起十五日内,协助原告崔利合、原告刘宏田将涉诉房屋过户至原告崔利合名下,相关税费按规定收取,由原告崔利合承担;

案件受理费9800元,减半收取4900元,由被告崔全负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。



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