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房产买卖律师靳双权——因客观原因无法过户房屋的,卖方需要承担责任吗

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-08-11 20:53


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告张某芳、李某全向本院提出诉讼请求:T公司支付张某芳、李某全房屋逾期办理产权登记证书违约金。
事实和理由:2015年6月9日,原、被告签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称《预售合同》),合同约定由原告购买被告开发的位于北京市门头沟区1号(以下简称1号)房屋,原告按照合同约定完全履行了合同义务,支付了全部购房款8407912元,被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照《预售合同》第二十二条第(二)款的约定,被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书,经原告多次催告,被告仍以各种理由推脱其责任,时至今日,被告仍然未为原告办理房屋的产权登记,其行为已构成严重违约。故原告诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告T公司辩称,不同意原告张某芳、李某全的诉讼请求。
具体理由如下:一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议,对责任承担存在重大分歧,且该案涉及的社会利益广泛,案件重大,当事人无适用简易程序的约定,故我方认为本案应适用普通程序审理。
二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1.原告委托第三方对房屋进行加建,应由其自行承担未能如期办证的后果;2.原告未能按照约定交齐相关费用,办证期限应相应顺延,被告不应承担责任;3.原告主张已过诉讼时效。
三、原告主张的违约金计算有误。1.依据双方签订的《X小区收房补充协议》中,双方已就延期收房31天达成一致,并向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金,该笔金额应当予以扣减,或将办证期限顺延31天。
四、原告主张的违约金标准过高。本案中,违约金的认定应当以实际损失为基础,不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任,否则应当认定无损失。
五、2020年1月23日至今,因受疫情影响,属于不可抗力,政府部门未能正常办公,致使涉案房屋的权属登记工作无法进行,T公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任。
六、2021年2月23日被告已经在积极履行义务,违约期限应截止至2021年2月23日。
七、原告对房屋加建行为存在过错,且实际是受益方,要求T公司支付巨额违约金,明显违背了公平原则和诚实信用原则。
 
本院查明
2015年6月9日,T公司(出卖人)与张某芳、李某全(买受人)签订《预售合同》及补充协议。《预售合同》约定,出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。
庭审中,T公司认可张某芳、李某全已按约定交纳房款及相关税费。T公司通知张某芳、李某全于2015年7月31日收房,张某芳、李某全实际亦于2015年7月31日收房。张某芳、李某全(乙方)与T公司(甲方)于2015年6月9日签订《收房补充协议》,协议约定:“……2、2015年7月,乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。
2017年7月5日,北京市规划和国土资源管理委员会做出行政处罚决定书,载明受处罚单位:T公司。决定书亦载明T公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼,未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设,违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定,依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定,已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定,属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定,决定对你单位上述违法行为给予行政处罚,处没收违法收入的罚款,罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知T公司不服本决定,可申请复议。对复议决定不服的,可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起,直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定,不申请复议,也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。T公司表示已经缴纳上述罚款。
2020年8月3日,张某芳、李某全将T公司诉至本院,要求其自支付至实际办证之日止的逾期办证违约金,后张某芳、李某全向本院申请撤回起算,本院于2020年8月14日作出民事裁定书,裁定:准许张某芳、李某全撤回起诉。张某芳、李某全自述其未再通过其他方式向T公司主张过逾期办证违约金。
2021年5月11日,张某芳、李某全取得1号房屋所有权登记证书。
当事人对以下事实存有争议:
一、关于逾期办证的原因。
T公司主张房屋实测面积超出规划,系因张某芳、李某全自行委托他人对房屋进行加建所致,但未能提供证据证明。张某芳、李某全对此不予认可。
二、关于逾期办证起算时间。
T公司主张双方签订《X小区收房补充协议》,T公司已向张某芳、李某全支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金,该笔金额应自逾期办证违约金中予以扣减,或将办证期限顺延31天。张某芳、李某全主张逾期办证时间应自2015年7月31日起算730日开始计算,T公司支付的逾期交房违约金是因房屋实施有问题,与逾期办证无关,不影响逾期办证起算时间,亦不应自逾期办证违约金中扣除。
 
裁判结果
一、T公司于本判决生效之日起七日内支付张某芳、李某全二〇一七年八月三日至二〇二一年五月十一日止的逾期办证违约金115861.03元;
二、驳回张某芳、李某全的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件,可以适用简易程序。本案已有同类案件生效示范裁判,案件事实清楚,双方权利义务关系明确,无原则分歧,可以适用简易程序,故对T公司辩称应当适用普通程序的意见,不予采纳。
依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示,当属有效。
双方均应按照合同约定履行。T公司辩称由于张某芳、李某全委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记,但其未向法院提交相关证据,且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭,故T公司以此辩称不承担违约责任的意见,不予采纳。
T公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积,故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见,不予采纳。张某芳、李某全已于2021年5月11日取得1号房屋所有权登记证书,依据双方合同约定,法院对张某芳、李某全主张逾期办证违约金计算至实际办证之日止的诉讼请求予以支持。T公司主张逾期办证计算至2021年2月23日,无事实和法律依据,不予支持。
关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。关于T公司要求在逾期办证违约金扣除已支付的逾期交房违约金或将逾期办证违约金顺延31天的抗辩意见,没有法律依据,不予支持。T公司通知张某芳、李某全于2015年7月31日收房,实际收房时间亦为2015年7月31日,故逾期办理房屋权属登记违约金的应自2017年7月30日起算。T公司辩称张某芳、李某全主张的逾期办证违约金超过诉讼时效,张某芳、李某全于2020年8月3日向法院起诉,故对于张某芳、李某全主张的2017年7月30日至2017年8月2日期间的逾期办证违约金,已超过诉讼时效,不予支持。
关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。T公司虽主张违约金计算标准过高,但未提交充分证据予以证实,故T公司主张降低违约金的答辩意见,法院不予采纳。张某芳、李某全要求以全部购房款为基数,按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求,予以支持。



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