北京房产纠纷律师：期房转让纠纷应该如何解决

　　摘要：二手房交易相信纠纷是每个购房者都不希望发生的。二手房交易过程中期房转让纠纷是如何形成的呢？怎样才能避免交易出现纠纷情况呢？

　　一、期房转让方式有哪些？

　　在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一：该房屋的大产证尚未办出，该房屋尚未交房，上家已付清所有房款。

　　在符合条件的情况下，进行权益转让有两种方式：

　　一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续：

　　将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出（至少五本以上）；准备上家购买该房屋的全额发票；签订相关的该房屋转让的权益转让书；买卖双方前往发展商处办理权益转让手续，且发展商在权益转让书上盖章确认；办理相关的贷款手续；双方前往交易中心办理权益转让手续。

　　另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续：

　　将上家与发展商签订的所有预售合同借出（至少一本）；办理预售合同复印件与原件相符的公证，由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件；准备上家购买该房屋的全额发票；以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商；签订相关的该房屋转让的权益转让书；办理相关的贷款手续；双方前往交易中心办理权益转让手续。

　　实际操作中，期房交易还有以下几种操作方式。

　　1、订购单转让

　　这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。

　　2、办理期房的进退户手续

　　上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。

　　3、等候产权证进行交易

　　即上家买下房子签订好预售合同，又将房子出售给其他人。一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证，上家的相关资料暂留在中介公司。

　　二、再行转让纠纷怎么处理

　　因期房再行转让后，受让人与转让人之间发生的纠纷。一般处理方法是：

　　1、合同生效后，期房实际交付之前，预购方将期房转让给第三人，又办理了有关转让手续（包括征得预售方同意），同时又无其他违法行为，则认定转让合同有效。

　　2、对转让双方在诉前未办理转让手续，在审理中补办了有关手续，又无其他违法行为的，则认定转让合同有效。

　　3、对预购方代理人擅自转让的，区别情况作出处理：其一，对受让人与预购方代理人恶意串通签订的转让合同，虽然办理了转让手续，亦认定转让合同无效。其二，对已办理了转让手续，且受让方系恶意受让的，则被转让的商品房仍归受让方，对预购方的损失由其代理人承担。其三，对未办理转让手续的一律认定为转让合同无效，受让方的损失由其与代理人的过错大小承担。

　　4、对“连环”转让的，因涉及面广，影响大，在上述做法的基础上，尽量采用并案审理，在认定“连环”过程中各转让合同的效力时，以法院认定的最后一个有效合同为界，对此合同前的转让合同，只要确属双方自愿，又无其他违法行为的，转让有效。