摘要：房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。目前，房屋转租市场越来越火热，对于承租方和转租方而言，转租存在怎样的风险？应当如何防范？
一、房屋转租的风险：
（一）房屋出租人可以解除房屋租赁合同。
承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。根据我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，转租合同也无法继续履行下去。
（二）出租人不同意转租房屋的，次承租人只能立即归还占用的房屋。
房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，向承租人（转租合同的出租人）交付的押金、租金、店面转让费等只能要求承租人归还，出租人没有返还义务，如果找不到承租人，可能就无处索要了。
（三）次承租人对房屋或店面的装修应当拆除，而不能折价归出租方所有。
在房屋特别是商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，出租人不同意转租，次承租人则无权主张上述权利，必须将装修拆除并且恢复房屋原状，由此产生的损失只能自己承担。
（四）未签订书面租赁合同及转租合同时，面临合同被随时解除的风险。
我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
承租人租赁房屋6个月以上的，未与出租人签订书面房屋租赁合同和转租合同的，出租人在合理的期限内通知承租人后可以随时解除租赁关系。
二、如何防范房屋转租中的风险
1、房屋转租时，必须订立转租合同，如果出租人和承租人签订的租赁合同中未约定出租人同意转租的，转租合同必须经原出租人书面同意；
2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；
3、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止；
4、如承租人未征求出租人是否同意的意见就转租出去，可能被出租人追究违约责任，承担违约金或者赔偿其他经济损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了... 添加微信×