北京房产纠纷律师：回迁房买卖需要注意哪些问

　　摘要：商品房是由开发商自己出售的房子，而回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。那么，回迁房是否能像商品房那样自由买卖呢？

　　1、未取得房产证的回迁房能进行买卖吗？

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。所以在满足相应条件下回迁房可以买卖。

　　2、回迁房买卖税费是怎样的？

　　回迁房还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。然后按商品房的税费进行缴纳。

　　二手商品房买卖所涉及的税费主要有：

　　（1）营业税（卖方）：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　（2）个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，

　　①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征。

　　②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

　　（3）契税：由于您的房屋面积超过90平米，不能够享受国家契税优惠政策，只能按照目前普通住宅1。5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担。

　　（4）印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

　　（5）交易费：6元/平米，双方各付一半。

　　（6）登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

　　（7）土地收益金（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

　　（8）核档费：50元/宗。

　　3、接手回迁房要注意什么问题？

　　（1）注意详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（特别是阳台等悬空的地方）。

　　由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，用扫帚轻扫干净再仔细检查。

　　（2）注意检查墙体是否平整、是否渗水、是否有裂缝。

　　特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　（3）注意仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

　　（4）注意检查水电煤畅通情况或能否正常使用。

　　购房者可以将水龙头开到最大，查看是否有漏水或者堵塞情况，并且可以查看水压大小及其排水速度。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　（5）检查房子内的各下水口的下水情况。

　　验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

　　（6）验收地面下水情况。

　　在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　（7）核对房屋买卖合同的相关设施约定。

　　核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

　　通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　（8）核对房屋的楼高等各尺寸。

　　测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度并做好记录