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北京房产纠纷律师:商品房预售合同是否可以随

来源:  作者:  时间:2017-05-05 10:19


  摘要:商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

  1、预售合同签订后,购买人可否要求任意变更买受人姓名?符合变更条件的,变更手续如何办理?

  预售合同属于买卖契约,契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款,并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

  但在某些特殊情况下可以变更预购人,包括:(1)法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的;(2)继承或遗赠;(3)离婚;(4)夫妻之间更名;(5)法律法规规定的其他情况。办理预售合同备案变更后,房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。

  办理商品房预售合同备案变更手续需提交下列材料:

  (1)因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的,受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请表(原件);生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书(原件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

  (2)因继承、遗赠发生房屋买受人变更的,由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请;继承权公证书(原件)或接受遗赠公证或法院判决书(原件);继承人、受遗赠人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

  (3)因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的,财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续;协议离婚的,由双方共同办理预售合同备案变更手续,并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请;离婚证(原件、复印件);离婚财产归属协议(协议离婚的)或生效的法院判决书或调解书(法院判决、调解离婚的)(原件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件),协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

  (4)夫妻共有的房屋,夫妻之间变更名称的,由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请表一份(原件);夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件);结婚证(原件、复印件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件),转移房产方的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

  2、商品房销售的计价方式分为哪几种?

  商品房销售计价方式有三种:按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有各的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。而按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果开发商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,买房人就很难保障自己的权益了。在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了买房人自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得日益复杂。

  需要提醒买房人的是,由于各地房地产管理政策不同,上述商品房销售计价方式并非全部均可选择适用。

  3、开发商在收取房屋价款后可否对房屋中的某项设施另行收取费用?

  开发商收取房屋价款后是否可以对房屋中的某项设施另行收取费用问题要取决于法律规定及开发商与买房人签订的合同约定。

  根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》规定,商品住宅价格系由成本、利润、税金和地段差价等几部分组成。其中成本包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑工程费、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息等;利润是由省、自治区、直辖市人民政府确定的;税金按国家税法规定缴纳;地段差价征收办法也是由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。可见,价格组成部分很多项目是根据省、自治区、直辖市人民政府有关部门的标准确定的,特别是住宅小区基础设施和住宅小区级非营业性配套建筑项目也是根据省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。这决定了各地商品住宅价格组成不同,如果开发商要求另行收取的费用属于商品住宅价格组成部分的,不论开发商与买房人是否达成一致意见,开发商均无权另行收取费用。

  如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中明确约定在房价款外收取某项设施费用,同时双方约定不违法法律、法规强制性规定的,该约定有效,开发商有权另行收取费用。如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中未明确约定房价款外收取某项设施费用,但开发商在房屋交付时要求买房人另行交纳某项设施费用,买房人有权拒绝交纳,如买房人已交纳有权要求开发商退还。

  4、开发商出售房屋时是否可以将地下人防工程一并出售?

  关于居住小区地下人防工程的所有权归属,理论和实务上分歧较大。概括而言,有三种不同的观点:一是国家所有说。此种观点认为,结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室(下称,结建人防工程)属于国家所有,因为结建人防工程是免交土地出让金及大部分相关税费建成的。在现实生活中,不少政府的人防办也代替国家行使所有权,将结建人防工程出租或作其他商业化利用。二是开发商所有说。此种观点认为,在房屋买卖合同中,结建人防工程属于“附属公共配套设施”,没有进行公共面积分摊,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,因此,工程建造者开发商就应当享有所有权。三是业主共有说。此种观点认为,居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的,所以,应当为小区业主共有。以上观点均有一定道理,但是,现行法律并没有明确结建人防工程的所有权归属。可见,地下人防工程的所有权在法律规定上尚处于不明确状态。

  即使地下人防工程所有权不明确,根据我国《人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。我们从中可以看出,如地下人防工程被确认属于开发商投资建设,由于地下人防工程的特殊地位,开发商仅有权对地下人防工程使用管理并有权获得收益,开发商出售房屋时无权将地下人防工程一并出售。


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