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北京房产纠纷律师:买房人能否要求变更合同中

来源:  作者:  时间:2017-05-05 10:19


  摘要:《合同法》第88条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第84条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”

  一、买房人要求变更买房人,构成违约吗?

  买房人要求变更买房人(狭义的变更,即由A变更为B),其实质就是要求将自己在合同中的权利义务概括转让给第三人,根据《合同法》第88条的规定要经对方(即卖房人)的同意。而之所以要经过卖房人的同意,是因为买房人转让了自己的合同义务,卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题,会危及自己的债权的实现。因此,在未争得卖房人同意的情况下,此种转让行为无效【可适用恶意串通损害第三人利益的规定将之认定无效】。

  既然必须要征得卖房人同意是因为卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题,那么,如果此种变更买房人是增加第三人(即广义的变更,即由A变更为A和B),卖房人是否有理由拒绝?在此情形下,卖房人不得拒绝。因为卖房人的债权的实现没有受到任何不利的影响(买房人的责任财产没有减少),基于诚信原则和鼓励交易原则,卖房人有义务配合买房人“加名字”。在实务中,此种“加名字”往往是有利于房屋买卖合同履行的(如使得本来限购不能过户的买房人变得不限购,使得本来贷款不能获得批准的买房人变得贷款可以顺利获得批准等等)。当然,如果此种买房人“加名字”的行为违法(广义之法,包括地方政策)或者违反公序良俗原则,则卖房人有权利拒绝此种买房人“加名字”的要求。如:买房人假结婚,要求增加其“配偶”为买房人,卖房人就有权拒绝。因为这种行为是违反公序良俗原则的,也是规避限购政策的违法行为。

  需要注意的是,卖房人是否有权拒绝买房人变更买房人(包括加名字)与买房人是否违约是两个概念。卖房人合法地拒绝买房人的加名字的要求并不意味着买房人违约。因为买房人的这种要求只是一种变更合同的“要约”,卖房人的拒绝只是使得新的合同不成立,和买房人违约与否没有必然关系。如果买房人由于变更买房人不成功而不能履行合同,才会构成违约。

  二、怎么办理购房合同更名?

  从合同变更的角度大多变更的是合同的内容,关于合同主体的变更,往往涉及第三人,所以涉及的内容要更复杂一些。需要材料和流程如下:

  购房合同备案更名所需材料:

  1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告;

  2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;

  3、另换购的新购房合同文本;

  4、商业银行出具的不能受理贷款的证明;

  5、开发建设单位收取购房人违约金的证明;

  6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;

  7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;

  8、房屋交付公告或公布的相关证明;

  9、有抵押行为的,需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;

  10、超时退房的,需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交,7-10条必须提交);

  11、办理合同备案更名需提交的证明材料;

  12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;

  13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。

  购房合同备案更名流程:

  1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书,详细说明合同备案注销或更名的理由;

  2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请,由开发企业签写意见并盖章同意;

  3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料,向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实,符合合同备案注销、更名条件的,出具初审意见,报市房地产登记发证中心审批后,办理商品房合同备案注销、更名手续;

  4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章,并将有关证明材料存档备案。


太远婚姻律师网联系电话:18410422856



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