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房产买卖律师靳双权——无民事行为能力人签订的购房协议有效吗

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-09-22 22:12


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告张某泉向本院提出诉讼请求:1.判令确认2005年2月11日的购房协议书有效;2、判令李母、李某汉履行购房协议书,配合张某泉办理房屋过户手续,过户产生的税费由张某泉承担。
事实和理由:被告李母是李父之妻,被告李某汉是李父之独子,李父于2016年3月14日去世。
2005年,李父授意李母、李某汉与张某泉签订了《购房协议书》(以下简称“购房协议”),约定将李父名下的顺义区1号房屋(以下简称“涉诉房屋”)以30万元价格出售给张某泉。该协议由李某汉代签了李父名字,证明人李某玲也签字确认。张某泉已经在签订购房协议之前支付了30万元。涉诉房屋交房后,由张某泉出资装修,后张某泉入住至今。房产证办好之后也由李母、李某汉交给张某泉保存。李父去世后,张某泉要求将涉诉房屋过户到张某泉名下,但因房价上涨,李母、李某汉不同意。故起诉。
 
被告辩称
被告李母、李某汉辩称:不同意张某泉的全部诉讼请求。
涉诉房屋是李父、李母的共同财产,而购房协议是李某汉私自与张某泉签订,未经过李母、李父同意。李父自2000年即患有脑梗塞,直到死亡之前一直为植物人状态,无民事行为能力。李母知道该行为后也拒绝追认,故李母、李某汉认为李某汉的行为属于与张某泉恶意串通,损害了李母、李父的利益,应视为无效的合同。张某泉所说是虚假的。
李父家拆迁时候,张某泉曾对李某汉说过想用李某汉家的购房指标,李某汉回复说若家里拆迁分三套房屋,两套大的,一套小的,可以给张某泉小的。当时李某汉、李母一致意见是将涉诉房屋给儿子结婚用,另外一套养老用。
2005年张某泉找到李某汉,拿出一份拟好的购房协议,让李某汉签字,李某汉表示此房是父亲名字,应该是父亲签字,张某泉表示李某汉可代替签字,故李某汉考虑自己代签无效,故其代李父签字,当时购房协议签订时候有证人李某玲,李某玲就此事在三中院将事实表述了,当时房屋买卖合同签订后李某汉未告知家人。
2007年末,张某泉找到李某汉说自己所在单位要进行福利分房,福利分房前提是无自己所有房屋,因此想让李某汉交出房屋房产证交给部队,证明房屋不是自己所有。因此李某汉将房产证交给张某泉,用于单位福利分房。当时部队还派人调查了,李某汉还表示该房屋是租给张某泉的并签字了。后来部队分给张某泉一套房屋,近年来,李母、张某珊才知道张某泉和李某汉签订购房协议的事情。现在李某文年龄大了,张某泉拒不交房,去年张某泉将李母、李某汉起诉了。
第三人张某珊述称:张某泉所说李某文不知情。张某泉的诉讼请求我方不同意,张某珊有儿子,房子给李某文用。
第三人李某文述称:张某泉所说张某珊不知情。张某泉的诉讼请求我方不同意。房子给李某文用。
 
本院查明
李母与李父系夫妻关系,李某汉系二人之独子。李父于2016年3月14日去世。李父父母已经先于李父去世。李某汉与张某珊系夫妻关系,二人育有一子李某文。
2003年11月7日,拆迁人S公司与被拆迁人李父签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》,明确乙方家庭人口共5人,分别是李父、李母、李某汉、张某珊、李某文。
2003年12月19日,李某汉代李父就诉争房屋与北京A公司签订《×定向优惠购房合同》。2004年12月22日,李某汉代李父与北京A公司签订《定向优惠购房结算书》。
涉诉房屋系回迁安置房,于2004年12月17日支付购房款298381元,上载明付款人为李父;涉诉房屋的所有权于2007年12月23日登记至李父名下。购房发票及房屋所有权证书原件均在张某泉处。
2005年2月11日签订的《购房协议书》载明,买受人愿购买涉诉房屋,购房款合计30万元整,一次性支付,待时机成熟后办理正式购房过户手续。该协议书买受人处由张某泉本人签字,出卖人处由李某汉签署李父名字,证明人处由李某玲签字。双方均认可购房协议系在李父、李某汉、李母位于家中签订。
李某汉认可其收到张某泉支付的30万元购房款。
涉诉房屋于2005年交房,随后张某泉委托李某汉进行装修,装修款由张某泉支付。装修完成后张某泉入住涉诉房屋至今。
2008年3月13日签订的《购房补差款等协议书》(以下简称“补差款协议”)载明,买受人同意向出卖人支付购房补差款共计68412元,出卖人保证收到补差款后不再以任何形式向买受人主张权利,保证在条件成熟时无条件协助买受人过户。补偿款协议买受人处由张某泉本人签字,出卖人处由李某汉签署李父名字,证明人处由张某3签字。双方均认可该协议签订地点与购房协议签订地点一致。
张某泉尚未实际支付上述的68412元补差款。张某泉表示如法院判令过户,其同意支付补差款。
2009年3月20日,本院就申请人李母、李某汉要求宣告李父为无民事行为能力人一案,作出民事判决,判令:宣告被申请人李父为无民事行为能力人。该案中张某泉作为李某汉的委托诉讼代理人。
 
裁判结果
一、确认二〇〇五年二月十一日原告张某泉签订的《购房协议书》有效;
二、原告张某泉于本判决生效之日起七日内向被告李母、李某汉支付房屋差价补偿款六万八千四百一十二元;
三、被告李母、李某汉于原告张某泉履行完毕本判决规定的第二项义务之日起五日内协助原告张某泉将顺义区1室房屋过户至原告张某泉名下,过户费用由原告张某泉负担;
四、驳回原告张某泉的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点之一是李母是否知晓并同意将涉诉房屋出售给张某泉。法院认为,涉诉房屋自交房之后就由张某泉出资装修并居住至今,且购房发票及房产证原件均在张某泉处保管;且双方均认可购房协议及补差款协议是在李父家中签订,并有见证人在场见证。
李母作为涉诉房屋登记的所有权人之妻,在协议签订之前系共有人之一,理应关心涉诉房屋的相关票据、证书的保管及涉诉房屋的装修、居住占有、处置情况,李母及李某汉主张上述两次签订协议时,李母都一直在自己的房间内照顾李父,对签约之事不知情,对张某泉装修并一直居住在涉诉房屋达十余年的事实解释为,让张某泉住在涉诉房屋是作为张某泉帮助李父治病的答谢,不符合生活常理,故法院对二被告的相关辩解意见不予采信。认定李母对购房协议及补差款协议的签订明知并同意。
本案的争议焦点之二是购房协议签订时李父的民事行为能力状况及其是否同意将涉诉房屋出售给张某泉。据李母、李某汉、张某泉前案中的陈述,能够认定李父自2000年底开始患有脑梗塞,行动不便,不能表达言语,理解能力受到一定限制。在此情况下,应由李母、李某汉代李父进行意思表示。李母作为其配偶,也是涉诉房屋的共同共有人,已经明知并同意出售涉诉房屋,并由李某汉代李父签字。法院确认李母知晓并同意将诉争房屋出售给张某泉,且李某汉代李父签字,该合同未对李父的权益造成侵害。
本案的争议焦点之三为诉争购房协议是否损害了张某珊、李某文的合法权益。第一,张某珊、李某文作为被拆迁家庭人口独立享有各自的安置房优惠购房面积。购买回迁安置房,是家庭生活中的重大事项。张某珊及选房时作为李某文法定代理人的张某珊、李某汉当然知晓其自身权利,并有权对自身权利进行处分。本地区拆迁安置政策中,均由家庭代表进行选房,代表其所在家庭确认各人的拆迁优惠购房指标的使用。李某汉作为其所在家庭即张某珊、李某文的代表,就诉争房屋与A公司签订《定向优惠购房合同》时,确认了诉争房屋的买受人为李父。即李某汉代表其所在家庭确认同意由李父使用李某汉、张某珊、李某文的优惠购房面积。
第二,李某汉代表李父与张某泉签订诉争协议时,李某汉在代李父进行意思表示的同时,也作为其所在的包括李某文、张某珊的家庭代表,再次确认了李某汉对诉争房屋进行处分。故法院认定李某汉代表其所在家庭签订诉争协议,并未损害张某珊、李某文的合法权益。
综上,法院认定李父与张某泉达成的相关购房协议均合法有效。双方当事人均应依约履行协议。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人协助办理房屋过户登记。本案中,涉诉合同合法有效,且不存在继续履行的障碍,应继续履行。涉诉房屋现登记在李父名下,李父现已去世,李母、李某汉作为李父的全部继承人,应配合涉诉房屋的过户事宜。张某泉表示同意支付补差款并承担涉诉房屋过户过程中的税费,对此不持异议。



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