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房产纠纷律师靳双权——翻建父母宅基地房屋后遇拆迁,翻建房屋能否享有拆迁补偿

来源:未知  作者:hunyin_admin  时间:2021-09-22 22:13


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某军、李某强共同向本院提出以下诉讼请求:依法分割原、被告父母所有的住房因拆迁所得的安置房屋,即位于北京市房山区1号两套房屋。
事实与理由:原告、被告系兄弟姐妹关系,原、被告之母李母于1995年7月6日死亡,二人婚后育有五个子女,即原、被告。李父生前一直居住在单位分配的平房即位于北京市石景山区8号,该院内共有平房五间,其中一间分配给李某兰一家居住使用。
2013年8月,该房屋进行拆迁,李父全权委托其儿媳张某珊代理办理拆迁事宜,2013年9月9日拆迁款打入李父名下北京银行账号,9月10日上午七时许,李父死亡,9月11日李某将李父名下上述款项转走并注销账户。9月12日,家庭所有成员在办理完李父的丧葬事宜后召开家庭会议,除李某刚之外的其他人均认为,除去李父分配给李某兰的房屋之外,其余财产均应公平分割,但这遭到李某刚之配偶李某的反对,李某认为拆迁所得现金及三套拆迁安置房均归自己和儿子李某川所有,拒绝分割。
后二原告及李某鹏就此事诉至法院,最终经北京市第一中级人民法院作出民事调解书,对拆迁款进行了分割,对拆迁安置房屋,因当时尚未取得产权,故不予处理。现拆迁安置所得房屋已办理相应产权登记,故二原告诉至法院。
 
被告辩称
被告李某刚辩称,不同意二原告的诉讼请求。
首先,2010年8月16日在李父的主持下各方曾就被拆迁房屋签订过协议书,协议书载明,因房屋需要翻盖,李父无钱翻盖,故由李某刚夫妇和李某兰翻建,李某刚翻建西房3间,李某兰翻建东房2间,各自翻建房屋的产权归各自,李父可以自由选择房屋居住,二原告在协议上签字了,且放弃了翻盖的权利。当时就拆迁款进行的调解是赠与,并非补偿,安置房屋不能给二原告;其次,现房屋产权登记在李某名下,原告如果对此有异议,应当先通过行政程序撤销房产证,房屋已经变成了李某刚和李某所有,原告无法通过法定继承案件对诉争房屋进行分割。
第三人张某珊辩称,不同意二原告的诉讼请求,意见与被告李某刚一致。
 
本院查明
李父(于1932年11月15日出生)与李母系夫妻关系,二人婚后育有五个子女,即李某鹏、李某刚、李某军、李某强、李某兰。李母和李父分别于1995年7月6日和2013年9月10日死亡。
根据双方当事人陈述,位于北京市石景山区8号原有房屋五间,该五间房屋原系李父所在单位施工后遗留的工棚,李父一直在此实际居住。
2010年,8号院内房屋进行拆除并翻建西房3间和东房2间。
关于房屋翻建情况,李某刚主张西房3间系其及配偶李某出资翻建,为此李某刚提交日期为2010年8月16日的协议书一份,该协议书载有如下内容:“5间工棚现已要塌,急需翻盖,因老父亲年事已高,无能力翻盖,经与其他兄弟姐妹协商,父亲同意,由李某刚、李某夫妇,妹妹李某兰出资翻盖,李某刚、李某将翻盖西房3间,李某兰将翻盖东房2件,新建房屋所有权将归个(各)自所有,其他姐弟放弃翻盖,新建两套房屋由父亲自愿选择居住,李某刚、李某、李某兰不得拒绝。如有违反此协议,将依法协商解决。此协议书自今日起生效。”该协议书下方为李某刚、李父、李某军、李某强和李某兰等人签名。
2013年8月24日,李父作为被搬迁人(协议乙方),就房屋的补偿事宜与北京市石景山区重点工程建设中心(协议甲方)签订《搬迁定向房屋安置补偿协议》。
2013年8月25日,李父与北京市石景山区重点工程建设中心签订《搬迁定向房屋安置补充协议》。
2013年,李某鹏、李某军、李某强曾以法定继承纠纷为由将李某刚作为被告、李某作为第三人诉至本院,要求分割诉争院落内拆迁补偿款及拆迁安置房屋。在该次案件审理过程中,李某兰对李某刚实际出资建造西房三间之主张不持异议。本院于2014年8月11日作出民事判决,判决如下:
一、李父名下因石景山区8号拆迁所得拆迁补偿款一百零六万二千零四十元由李某鹏、李某军、李某强、李某刚每人各占有二十六万五千五百一十元。李某刚、李某于本判决生效后三十日内给付李某鹏、李某军、李某强每人各二十六万五千五百一十元;二、驳回李某鹏、李某军、李某强其他诉讼请求。
该判决作出后,李某刚、李某上诉至北京市第一中级人民法院,该院于2014年12月11日作出民事调解,调解内容如下:一、因石景山区8号拆迁(以李父为被搬迁人,被搬迁房屋常住不在册人口为:李某刚、张某珊)所得拆迁补偿款,李某刚、李某于本调解书生效后三十日内给付李某鹏、李某军、李某强每人各十七万元整,余款归李某刚、李某所有;二、因上述拆迁取得的两套安置房屋,因尚未取得产权登记,现不予处理,各方当事人可于条件成就后另行解决。该调解书现已履行完毕。
上述安置补偿协议涉及的两处安置房于2013年交房,交房标准为毛坯,后李某刚与李某出资对上述房屋进行内部装修。2017年1月23日,诉争房屋取得产权登记,根据不动产权证书记载,房屋坐落为位于北京市房山区1号,权利人为李某,权利性质为限价商品住房,房屋建筑面积均为90.59平方米。现上述两套房屋均由李某刚和李某实际居住使用。
 
裁判结果
一、位于北京市房山区1号两套房屋由李某刚和李某共同共有;
二、李某刚、李某共同于本判决生效后七日内给付李某军、李某强上述房屋折价补偿款各自370000元。
 
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
诉争的两套房屋虽登记于第三人张某珊名下,但李某亦基于其在安置补偿协议中的安置人口的身份取得的上述产权登记,且二原告亦对李某取得该两套房屋的产权登记过程无异议,同时该两套房屋的购房款及优惠购房权益均来源于以李父作为被搬迁人的《搬迁定向房屋安置补偿协议》内的各项补偿补助费用,故诉争的两套房屋应当视为上述《安置补偿协议》内的建筑面积为127.25平方米被搬迁房屋转化而来的相应拆迁利益。被告李某刚及第三人张某珊以房屋产权登记人系李某为由不同意分割诉争房屋之主张,不予采信。
综合各方当事人当庭陈述及被告李某刚提交的家庭协议可知,8号原系李父所在单位为解决其居住生活问题安置的工棚,并非农村宅基地。诉争的两套房屋涉及的《安置补偿协议》内的拆迁利益系由8号西房三间及相应安置利益转化而来,而李某刚出具的协议中关于翻建房屋的约定只能及于地上物的使用权,而对院内土地的使用权及相关人员的安置补偿利益并未涉及,故李某刚及李某以协议约定为由主张西房三间所涉全部拆迁利益均归其所有的主张,不予采信。
但根据当事人陈述及协议可以看出,李父在世期间对8号五间房屋进行了整体翻建,其中西房三间由李某刚夫妇出资建设,且李父及各子女对此次翻建均知情并同意,且通过协议的方式约定了翻建后的西房三间的房屋归属问题,故上述房屋的重置成新价及设备装修附属物补偿款应归实际出资人所有,同时因《安置补偿协议》内的提前搬家奖、临时安置补偿费、搬迁补偿费、外迁补偿费等搬迁补偿补助费及《安置补充协议内》的增加补偿临时安置费均系直接补偿给被搬迁人及被安置人员本身,故所涉全部拆迁利益应当在扣除西房三间的重置成新价、设备装修附属物补偿款,并扣除被继承人李父之外的其余人员的上述对应补偿,剩余部分作为李父的遗产,由其法定继承人进行分割。
因拆迁利益中的货币部分1184496元已由民事调解书进行分配,且当事人均已履行完毕,故本案就拆迁利益中货币之外的部分即诉争的两套房屋按照上述原则进行析产和继承。在综合考虑房屋原始翻建的出资出力情况、安置补偿协议的款项性质、诉争房屋交房后的装饰装修等因素的基础上,法院酌定诉争的两套房屋中李父遗产占52%,李某刚与李某共同占48%。
关于诉争房屋的价值,因各方当事人均不申请评估,且均同意由法院确定价值,法院在综合考虑周边同类房屋的市场价值、该房屋交房时的状况、交房后实际居住使用人对房屋的装饰装修等贡献对房屋价值的增值等因素,对两套房屋的市场价值进行酌定。
因被告李某兰、李某鹏均表示放弃对诉争房屋中李父遗产部分的继承,视为对自身权益的处分,故诉争房屋中李父遗产部分由李某军、李某强和李某刚进行继承。考虑到李某刚与被继承人李父共同生活时间较长,且对诉争两套房屋的原始取得、后期装饰装修等贡献均较大,在综合衡量各方面因素后,酌定诉争的两套房屋由李某刚分得李父遗产部分的66%,李某军和李某强各分得李父遗产部分的17%。因李某军和李某强均表示主张房屋的折价补偿款,诉争的两套房屋应由李某刚和李某共同共有且依据上述分配原则给付李某军和李某强折价补偿款为宜,具体折价补偿款数额由法院根据上述分配原则和酌定的市场价值依法确定。



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