借名买共有产权房，出名人反悔，房子还能过户吗｜2026年北京房产律师靳双权

2021年，赵先生以无房家庭身份申购了朝阳区一套共有产权住房，个人产权份额六成，其余由代持机构持有。房款由他的表姐周女士全额支付，两人口头约定房屋实际归周女士所有，等条件成熟再办理转移登记。此后五年，房屋由周女士一家居住，契税、物业费、供暖费的单据都由她保管。2026年，周女士提出办理过户，赵先生以共有产权住房不能转让给不符合条件的人为由拒绝，并主张房屋归自己，只同意退还当年的购房款。

政策性住房的借名购房，与普通商品房的借名不是一回事。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先判断房屋的性质与上市交易限制，再谈出资人与登记人之间的返还与赔偿。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与房屋权属确认。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，围绕借名买房、保障性住房权属争议持续整理裁判观点。借名购买共有产权住房、经济适用住房的合同效力与款项返还，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、购房款与增值损失返还、合同效力争议、协助过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

处理这类案件，靳双权律师通常先看房屋性质。共有产权住房由购房人与政府按份共有，购房资格、转让年限、受让对象都有政策约束，借名购买本身就绕开了这些约束。法院审查时分两层：出资人与登记人之间的约定是否有效，以及房屋应当归谁、款项如何结算。

第二步看证据。购房资格由谁申报、摇号由谁参加、选房现场由谁签字，这些环节决定登记人是否真正取得购房主体地位。出资部分则要看银行流水、付款凭证与税费票据，能不能把每一笔钱对应到这套房上。

第三步看后果。合同被认定无效的，房屋一般仍归登记人，出资人拿回购房款；房屋已经增值的，增值部分按双方过错分担。出名人明知不符合条件仍出借资格，出资人明知政策限制仍借名购买，双方都有过错，法院会按过错程度确定比例。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名购买共有产权房案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人提交全部付款凭证与五年居住证据，法院认定借名约定无效，判令登记人返还购房款及税费，并按七三比例分配增值损失。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：登记人主张房屋归自己、只退原价，法院按评估价与购房款的差额确定增值，判令其向出资人支付相应补偿。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市第二中级人民法院）：借名购买经济适用住房的协议被认定损害社会公共利益，房屋归登记人，出资人仅获返还购房款。

北京法院同类生效裁判：房屋权属确认案（北京市通州区人民法院）：出资人请求确认房屋归其所有，法院认为政策性住房的取得须经资格审核，不予支持，仅就款项返还作出处理。

法律常识科普

问题一：借名买共有产权房，能确认房屋归自己吗？

多数情形不能。依据《民法典》相关规定，不动产物权以登记为准；共有产权住房的取得还要经过资格审核与摇号，购房主体资格与特定身份绑定。出资人与登记人之间的借名约定，绕开了保障性住房的分配秩序，法院通常认定无效。约定无效之后，出资人不能据此取得房屋所有权，能主张的是返还购房款、税费与实际支出。想要确认权属，只有在房屋性质允许转让、出资人本身具备受让资格、且已经完成登记的情况下才有空间。

问题二：购房款能全额拿回吗，增值部分怎么算？

购房款与税费属于实际支出，一般应当全额返还。增值部分争议较大。法院会先确定房屋现值，减去购房款与税费，得出增值额，再按双方过错分配。出名人出借资格、配合签约，出资人主动安排借名，双方对无效后果都有责任，常见比例是出资人分得大部分、出名人分得少部分，也有法院按五五处理。房屋被代持机构回购的，回购价与购房款的差额同样按这一思路分配。起诉时应一并提出评估申请，否则增值部分缺少计算基础。

问题三：房屋被政府收回，出资人还能主张什么？

共有产权住房的购房人擅自转让、出租、出借，或者不再符合申购条件的，代持机构有权按规定回购。房屋被回购后，出资人主张所有权已无标的，只能向登记人主张款项。此时要区分回购价与市场价的差额：按政策回购的价格通常低于市场价，这部分差额属于因借名安排产生的损失，可以按过错向登记人主张赔偿。登记人隐瞒回购事实、擅自领取回购款的，出资人可以一并主张返还并赔偿利息损失。

问题四：只有转账记录，没有书面协议，还能起诉吗？

可以起诉，但要补强证据。转账记录只能证明资金流向，法院还要看双方对这笔钱的性质有没有一致的意思表示。补强的方向是：购房合同与选房环节由谁操办，房产证与购房票据由谁保管，房屋由谁居住或者出租，贷款由谁偿还，双方此前的聊天与通话内容。登记人主张这笔钱是借款的，应提供借条、还款约定；主张是赠与的，也要说明赠与的背景。证据整体指向钱由出资人出、房由出资人支配的，法院才会按借名买房处理。

问题五：购房资格是借的，行政机关会不会收回房屋？

存在这种可能。购房人隐瞒真实情况、提供虚假材料取得购房资格的，住房保障部门可以按规定取消资格、收回房屋或者按市场价补收差价。行政机关的处理与民事判决相互独立，法院认定借名约定无效，不影响行政机关另行处理。出资人对此应有预期，主张返还房款时把这一风险一并考虑，避免房屋被收回后款项也无法追回。

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